ロスジェネ世代の中間管理職が中古不動産でセミリタイアを目指すブログ

不動産・株式等によるキャッシュフローで40代半ばでのセミリタイアを実現し、 5つの自由(時間・経済・行動・居場所・付き合う相手)を得ることが目標です

【不動産投資】他の金融機関に融資チャレンジするか再考

 

慌ただしいサラリーマン生活がまた始まりました。

ゆったり過ごしていた連休中とは生活が激変し、身体をなじませるのが大変です。

20年以上会社員生活を続けていますが、この連休明けの激変には未だに慣れません。

そして、結局このまま慣れることなく退職となりますので、やはり慣れないままだったなと妙に納得しています(笑)

 


さて、今後の不動産投資戦略ですが、ノンバンク撃沈により方向転換せざるを得なくなりました。

 

www.bochibochiooya.jp

 

 

 

 

もともとは、現金購入した物件を共同担保にいれてノンバンクで4000~5000万円・利回り11%くらいの物件を狙おうと思っていました。

しかし、そもそも私の探しているエリアだと最近は築30数年以上しかそのような物件がありません。

現在、既に築29年・築26年の物件で30年ローンで借入れています(利回りは13%と12%超)ので、さらに築年数が古く利回りが低い物件で30年のローンを引くというのは、今まで以上のリスクを負うことになります。

 

かといって築年数を20年くらいにすると、利回りは9~10%になり、金利が2.9%なので手残りが少なく、これも大きな借り入れの割に微妙なところです。


また、共同担保を差し出し続ける戦略は、無借金の物件であるにも関わらずその物件を自由に売買できなくなることにもなります。(共同担保を外せるだけの現金を返済すれば大丈夫ですが)

 

www.bochibochiooya.jp

 

 

 

 

 

有事の際に現金化できる借入のない物件を所有しておくことは、不動産収入に家族の生活を頼る身としては、結構重要なことなのではないかと思い直しています。

 

現在借入をしているノンバンクは撃沈したものの、今後の融資については、他のノンバンクや政策金融公庫、新築・築浅を信金・地銀に相談する等、まだ融資の可能性は残っていると思います。

 

年末・年始とずっと考え続けてきたのですが、以下の状況を考えると、やはり次も築古物件の現金購入が私には合っているという考えに至りました。

 

・良い物件は瞬殺(融資相談している時間がない、先日の物件も間に合っていない)

・新築・築浅は利回りが低すぎる(名古屋市内だと5~7%)

・自分で高利回りの新築を建てるのは知識がなく難易度・リスクが高そう

・築古でも都市部の物件は利回りが下がり続けている

・会社を退職するので確実に手残りを増やしたい(大きなリスクは負えない)

 

 

結局、物件の利回りが高ければ高金利や短期間の貸付でも何も問題ないのですが、現在の市況でそのような物件を見つけて融資・購入までこぎつけるのは、私にとってはかなりの難易度です。

立地を今までの条件より悪くする、大幅なテコ入れが必要な物件で高利回りを狙う方法もあるものの、今度はそのリスクを負ってさらに借入までする必要があるのかという問題になります。(高リスクであればより現金で購入したいです)

もちろん売れ残っている物件を指値して購入する方法であれば、融資相談する時間があります。

しかし、2017年~2021年に購入した4棟のうち、そのパターンは1棟だけで、それ以外はかなり早いタイミングで購入を決めていますので、現金・即買付のほうが良い物件を入手できる可能性が高いのではと考えています。

 

 

 

 

 


ということで、非常に悩ましい問題で頭が痛いのですが、当面は現金での購入を最有力候補(融資を使わないと決めているわけではありません)で物件探しを続けます。



今のところ、以下の3パターンくらいかなと考えています。ただ、物件次第なので全く分かりません。

・2000万円までの築古アパート

・1000万円までの築古戸建

・1000万円までの区分マンション

 


2000万円のアパート購入が当然最も手残りが多くなりますが、そうすると一方で目指している株の拡大が難しくなるので、戸建か区分にする可能性が高そうです。

株は、スマホで数クリックで換金可能ですし、不動産と異なり完全な不労所得ですので、常に一定額保有しておきたいと考えています。

 

www.bochibochiooya.jp

 

 

今年目標としている月の手残り10万円以上アップを達成できれば、どのような組み合わせでもかまわないと考えています。

 

とりあえず何はともあれ資金が必要なので、しばらくはひたすら貯金と株式投入を続けます。

年内には必ず何かしら購入したいので、その時に備えようと思います!!

 

 

 

 

 

応援クリックよろしくお願いいたします!


不動産ランキング

にほんブログ村 投資ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村