ロスジェネ世代の中間管理職が中古不動産でセミリタイアを目指すブログ

不動産・株式等によるキャッシュフローで40代半ばでのセミリタイアを実現し、 5つの自由(時間・経済・行動・居場所・付き合う相手)を得ることが目標です

5号物件(築29年木造アパート・利回り13.3%)購入までの道のり・購入費用

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 昨日、5号物件の引き渡しが無事終わりました。

 購入までの経緯については、ブログで何度かご報告してきましたが、まとめて振り返りたいと思います。

 

 

【4号物件購入後も休むことなく物件探しを継続】
 2017年10月に4号物件を購入後も、物件探しを継続していました。

 4号物件購入により、満室で月70数万円の家賃収入規模になりましたが、実際の手残りは30~40万円程度でしたので、セミリタイアを目指すにはあと数棟購入が必須であると考えていました。

 早くセミリタイアするには、当然早く物件を購入したほうがよいので、何としてもよい物件を見つけて購入にこぎつけたいと毎日強く思っていました。

 1日も欠かさず各種サイトや不動産業者からのメールをチェックするも、気に入る物件がなかなか出てこなくて、当時は県外(岐阜県)にも物件を見学に行ったりしていました。 

 

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 5号物件は、実は結構前から売りに出されているのは知っていたのですが、名古屋市内では人気のないエリアでかつ利回りが11%しかなく、最初はあまり興味がありませんでした。

 ですが、良い物件が見つからない状況が続いていたのと、家からそれほど離れていない場所にあるため、一応見学だけしてみようと思い、2018年5月に見学に行きました。

 実際に物件を見てみると、2017年12月に外壁・屋根塗装済で共用部分も綺麗な状態であったこと、角地でアパートの前が公園であること、周辺には商業施設も多く思っていたよりも良い物件に思えました。

 金額的には3,000~5,000万円くらいの物件(利回りの希望は13%以上)を探していましたので、価格帯としてはほどよい金額であること、長い間売れ残っていたことで、指値が一定通りそうなこともあり、購入を検討することにしました。


 

 

【信用金庫に融資相談するも撃沈】

 すぐに、1号物件・3号物件でお世話になっている信用金庫に融資相談に行きましたが、築古の木造アパートで建物の価値がないこと、土地の価値もそれほど高くないということで、全く希望の金額・融資期間に届きませんでした。

 

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【一度は諦め違う物件を地方銀行に融資相談】

  その後、築古木造アパートにも積極的に融資を行っていることで有名な地方銀行に融資相談に行きました。


 その時には、5号物件と似たような物件で、もっと立地がよい物件が出たため、まとめて2件相談したのですが、結局、積算評価の高い別の物件を審査してもらうことになりました。

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 この別の物件については、無事に審査が通り、2018年8月には買い付け申し込みを提出しました。そして指値も希望どおり成功しました。

 ただ、この物件は中国籍の方が多く住んでおり、中国籍のオーナーと直接契約を結んでいたり、契約書がなかったりと色々と問題がある物件でした。。。

 

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 オーナーの方には、引き渡しまでに中国籍の方々の契約を結び直して、保証会社を通していただくようお願いしていたのですが、結局、その後2カ月たっても状況は改善されませんでした。

 

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 契約を結びなおすどころか、不法滞在の可能性が高い方もおり、保証会社もとおらないだろうということで、この物件については泣く泣く断念となりました。。。。

 

 

 

地方銀行に5号物件の融資を再チャレンジ】

  その後、気を取り直して、すぐにこの地方銀行に5号物件の融資をお願いしました。以前に資料は渡していたので、相談の時の話は早かったです。

 ですが、この頃は既にスルガ銀行の件の影響で、融資の状況が大きく変化していました。

 

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 今まで支店で確認・決済していたのが、全ての案件について、本店で確認することになったということで、結局、その後2カ月たっても地方銀行からは、融資結果の連絡はきませんでした。

 

 

 

【業を煮やしてノンバンクに融資相談】

 この間は、担当の方に何度電話で確認しても、もう少し待ってくださいの1点ばりでした。

 本当は2018年のうちに何としても物件を購入したいと思っていたので、本当に苛立つ毎日でした。

 そして、遂に業を煮やして、不動産投資では有名なノンバンクにすがるような思いで相談に行きました。

 すると2日後には、2号物件を共同担保とすることを前提に物件価格の7割・30年の融資が可能との連絡がありました。

 

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 地方銀行からは、融資の相談から3カ月後に、融資不可との連絡がありました。積算が低いことと、既に問題が露見していた元レオパレスの物件であることが理由でした。

 

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【売主の方に価格交渉し500万円の指値に成功】 

 ノンバンクで販売価格3298万円の7割相当の2400万円の融資が可能となりましたが、この販売価格では諸経費を入れると1200万円ほどの現金が必要となります。

 もともと数百万円の指値は可能と聞いていましたが、築年数や土地値が低いことなどを考えるとやはり最低でも利回り13%以上は欲しかったため、500万円の値引き交渉を行いました。

 その結果、無事に2800万円でご了承していただき、利回りも11.1%→13.3%に大幅アップしました。

 

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 その後は、契約、本審査を無事に終えて、やっと引き渡しとなりました。運よく満室状態での引き渡しとなり、すぐに毎月31万円の家賃が入ります。

 ローンや管理費・電気代の支払い後でも15万円以上のキャッシュフローが得られますので、ありがたいかぎりです。(ちなみに満室での引き渡しは本物件が初です)


 最初に物件を見学してから、引き渡しまでほぼ1年かかったことになります。今までで断トツの最長記録です。

 

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【まとめ】 

 無借金の物件が2つある状態でしたので、もっと早くノンバンクを活用することをしていれば、こんなに苦労をすることはなかったと思います。

 今回お世話になったノンバンクのことは当然知識として知っていたのですが、金利3.9%というのは、高すぎると思っており、出来れば地方銀行でもう少し低い金利で購入したいと考えていました。

 ですが、このノンバンクでは2~3日で事前審査をしてくれるため、非常に使い勝手がよいこと、共同担保物件さえあれば築古木造物件でも30年の融資が引けるので、キャッシュフローを増やすことを目的にしてる私には相性のよい金融機関です。

 築30年近い物件で、30年の融資を組むことには賛否両論があるかと思います。

 私の考えとしては、キャッシュが早いスピードで貯まる状況が作れれば、繰り上げ返済をする、また別の物件を購入するなど、次の動きが出来るようになりますので、まずはキャッシュフローを大きくすることを最優先すべきだと考えています。

 今までで購入に一番苦労した物件ですが、最後は何が何でも手に入れるぞという気持ちで取り組んでいました。

 正直、今までで一番低利回りかつ、土地値の割合も高くない物件(実勢価格で購入金額の半額ほど)で、金利3.9%の借り入れというのは、5号物件単体で見ると微妙なところです。(自分の投資基準の最低ラインギリギリです)


 ですが、この物件をノンバンクで借り入れをして購入したおかげで、その後の6号物件の購入(2019年4月現在本審査中)に繋がっていますので、セミリタイアに向けて大きなターニングポイントになった物件だと思っています。

 

 

5号物件スペック・購入費用
2019年4月購入
愛知県名古屋市・私鉄の駅から徒歩8分
木造2階建てアパート(1K8室)
平成2年築(購入時築29年)
土地:39坪
建物面積:121㎡
金額:2800万円(販売価格は3298万円)
融資:2400万円・30年・金利3.9%
満室家賃収入:31万/月 372万円/年(購入時)
表面利回り:13.3%
購入時の諸経費(手数料・登記・火災保険等):250万


5号物件の良い点
名古屋市内の物件としては利回りが高い
②2017年12月に外壁・屋根塗装済
③角地で目の前が公園などエリアの割に悪くない住環境
④周りに商業施設や工場・会社が多い
⑤人気のないエリアだが、その分競合物件が少ない
⑥競合物件が少ないせいか家賃が低くなりすぎていない
⑦売主が宅建業者のため2年の瑕疵担保がついている

 

5号物件の悪い点
名古屋市内では人気のないエリアである
②旧レオパレス設計(施工は別会社)の物件で隠れた瑕疵がある可能性がある
液状化が心配されるエリアである
④土地値の割合が低い(購入価格の半額程度)
⑤築年数が古い
→①は競合物件が少ないことで問題なしと判断
→②は以下のとおり判断
 ・何か問題が発生しても修繕すればよい
 ・地域最安値の家賃価格帯のため入居希望者は必ず一定いる
 ・住居として貸せなくても物置として貸せばローン返済は可能
  ※近隣のレンタル物置は5平米で1.5万円位の賃料です
→③は地震保険を目いっぱいかけることでリスク回避
→④⑤は以下のとおり判断
 ・7年間ほどで建物分の金額を回収し損をしない状態にできる
 ・古くても地域最安値であれば入居付けはできる

 

物件を認知してから買い付け申し込みに要した期間
 7カ月

 

 

 

 

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