ロスジェネ世代の中間管理職が中古不動産でセミリタイアを目指すブログ

不動産・株式等によるキャッシュフローで40代半ばでのセミリタイアを実現し、 5つの自由(時間・経済・行動・居場所・付き合う相手)を得ることが目標です

【不動産投資】最近の物件探しの状況~欲しいと思った物件は即売れています~

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今年中に新たな物件を購入したいと考えています。

購入しようと考えている物件のスペックはおおよそ以下のとおりで、金額は2000万円台前半までを想定していますです。

 

【購入する物件の条件】

・築20年前後  

 ※利回り・立地によっては築25年までOK

・表面利回り12%以上  

 ※築年数・立地によっては10%以上でもOK

・都市部に立地  

 ※需要・供給バランスが崩れていないエリア  
 ※住宅用地として一定の需要があるエリア  
 ※この条件は妥協しないと思います

・出来るだけ土地値の割合が高いもの  
   ※築年数・立地によっては物件価格の半値程度でもOK

 

www.bochibochiooya.jp

 

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今までは全て個人で購入してきましたが、次は法人所有(セミリタイアに合わせてこれから設立)にします。

そして融資を使わず、現金で購入する予定です。

私のような多額の現金を投入スタイルは珍しいので、不思議に思う方も多いかもしれませんが、現金で購入するのは以下のように考えているからです。

・現金のほうがよい物件を購入しやすい
 ※スピード勝負に強い

 ※融資審査がなく確実に購入できるので優先されやすい

 ※指値がとおりやすい

・次に購入する物件の共同担保にするため

・借入額・返済比率をあまり増やしたくない

 ※保険適用外の大事態に対してのリスク回避

 ※何よりも精神的に安心して生活したい(笑)

・売却しやすい小ぶりな物件を増やしたい

・リスク分散のため小ぶりな物件を増やしたい

 

www.bochibochiooya.jp

 

 


最近はぼちぼち資金も溜まってきたので、以前のように頻繁に物件探しをするようになりました。

その中でまあまあ気に入ったのは以下のようなスペックの物件です。

 

①愛知県岡崎市

 築16年木造アパート

 利回り9%

 2000万円台前半

岐阜県羽島市

 築19年木造アパート

 利回り15%

 1500万円台

三重県津市

 築29年鉄骨商業ビル

 利回り10%

 2000万円台前半


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①はほぼ土地値ですが利回りが低いのが難点、②は利回りは高いが土地値が安いのが難点です。

③は商業ビルでもともと私の投資対象ではないのですが、外観や入っているテナントの業種などを見ると、ちょっと夢が膨らんでいいなぁと思いました。(いつか商業ビルを購入し、自分で事業をやってみたいという密かな夢があります)

もし、現実的に購入するとすれば、恐らくほぼ土地値の①にすると思います。

利回りは低いですが、現金購入なので確実にキャッシュフローは増えますし、共同担保としての価値を優先すると思います。

愛知県では賃貸需要の高い三河エリア(基本的に利回りが低い物件が多い)にあるのも魅力的です。

ただ、現時点では資金が足らないので買えません(笑)

利回りが低くても、長期間保有すればその分利益を得られますので、出来るだけ早く物件を取得したいところです。

 

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なお、かれこれ14年近く名古屋市やその周辺都市の物件探しを続けてきて思うのは、以下のようなことです。

・ここ5年以上は物件価格が高止まりしている

・融資が厳しい(特に築古)と言われる割には価格が下がっていない

・良い物件は速攻売れている

・金額が低い手頃な物件は短期間で売れている

 

この10年で不動産投資をやられる方が激増しているので、このような状況になっているのだと思います。

業者からメールで物件案内(たまに川上情報もあります)が毎日のように届きますが、とても良いと思った物件は翌日には現金・満額買い付けで売れてしまうことがちょくちょくあります。(大体3000万円以下で築15~25年の土地値の物件です)

おそらく現地を見ていないノールック買い付けの方もいるものと思われます。

いつもお金があったら買いたいと思う物件が即売れていますので、自分の目に間違いがないことの確認になっています(笑)

私はさすがにノールック買い付けは出来ませんが、即日見学・即決くらいしないと良い物件を手にいれるのは難しいのではと考えています。


ちなみに名古屋市内の状況としては、築30年でも利回り12%の物件は殆どありません。(2010年に購入した1号物件は、名古屋駅から一駅・築20年で利回り16%で購入していますので、とても大きな差です)


4~5年前もそうでしたが、今の市況で本当に良いと思う物件は、半年で数件あるかどうかという感じです。

それでも新たに物件を購入しないと手残りは増えませんので、現在の市況で購入できるベストのものを探し続けるしかありません。

売れ残っているものを大幅に指値出来れば良くなる場合もありますし、良い物件が出た際に速攻(即日レベル)で買い付けを入れられるよう目を光らせておく必要があります。

今年中に何が何でも1棟購入したいので、諦めずに地道な物件探しをコツコツ継続していきたいと思います。

 

 

 

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