不動産投資には、人口減少や競合物件増加に伴う空室リスク、地震や火災、孤独死、家賃滞納、建物の老朽化、金利上昇など様々なリスクがあります。
とても沢山のリスクがあるように見えますが、その殆どのリスクは、物件の選定をしっかり行うこと、複数物件を所有すること、保険の加入、運営上の工夫などで、ある程度軽減・リカバリすることができます。
もし、何らかの理由で家賃収入が減り、ローンの支払いが厳しくなっても、最悪の場合、物件を売却してしまえば損害は限定的になると思います。
それでは、私が一番恐れているリスクは何かというと、物件周辺エリアに人が住めなくなるような事態が発生し、物件の資産価値が無くなってしまうことです。
例えば、どこかの国から核ミサイル、細菌兵器などが飛んできたり、かつて経験したことのないようなレベルの地震が発生し、その地域が何十年も復旧困難なほどの被害を被るような場合です。（地震の場合、全壊であれば建物の半額の保険金額が入りますので、被害は限定的と言えるかもしれません）
人が住めなければ、当然家賃収入は入ってきませんし、売却しようとしても購入してくれる人がいなければ、実質的に物件の資産価値は無くなってしまいますので、不動産メインで資産構築している私にはかなり厳しい状況になります。
このようなことが発生する確率は極めて低いと思いますし、発生したら自分が生きているかどうかも分からないので、心配する必要はないかもしれません。
ですが、私は物件を購入する際はいつも、万が一のこともシミュレーションしています。
具体的には、「この物件の家賃収入や資産価値がゼロになったら、どれくらいの被害を被るか」というのを購入後すぐに発生した場合、3年後、5年後など、大体ですが計算しています。
考え過ぎだという気もしますが、破産は絶対にしたくありませんし、安心して毎日過ごすにはそのような事まで想定しておきたいので、今まで大きな借り入れをすることなく、築古の木造アパートをコツコツと買い進めています。
では、このような事態へのリスク回避はどのようにすればよいかと言うと、以下のことくらいしかないと思います。
・なるべく離れたエリアに物件を分散所有する
・高利回りの物件でなるべく早く購入金額以上稼ぐ
・株式など他の資産にも分散投資する
・現金を沢山持っておく
なお、地域限定ではなく日本の広範囲に影響が出るような最悪の事態まで想定すると、多くの資産家の方が実践されているように、海外の資産にも分散投資するということが必要なのだと思います。
私も出来れば、不動産以外の資産、海外の資産にも分散投資したいと思います。
しかし、まだ規模の拡大途中であり、分散によるリスク回避より、得意とする不動産投資で資産規模を拡大することを最優先して行動しています。
あと5年ほどでセミリタイアに必要なキャッシュフローを得るためには、融資の利用が必須になりますが、このような最悪の事態が発生した場合のリスクも考えながら慎重に規模を拡大していきたいと思います。
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