７年間不動産を管理・運営してきた中で、実際に私が経験したトラブルのワースト５をご紹介します。全て1号物件（1K・10室）で発生したものです。
＜１号物件の詳細はこちら＞www.bochibochiooya.jp
結構いろいろな事が起こっていますが、どれも収益不動産（特に築古の独居用アパート）を所有していれば一定の確率で起こりうることばかりです。
私が経験したレベルであれば、解決に必要な修繕費用などについては、いただいた家賃の範囲内で対応できますので、運営上、致命的なことになることはありません。
また、基本的に入居者の方とのやりとりや、手間のかかる手続きなどは管理会社が行ってくれますので、大家が直接対応することはありません。管理会社の方はあらゆる事柄の対応に慣れており、非常にスムーズに対処をしていただいています。
私くらいの規模の場合、トラブルで管理会社から電話がかかってくる頻度は年に数回程度です。ほぼ電話とメール・書面でのやり取りで対応出来ていますので、過度な心配は不要です。
第１位：孤独死
1号物件購入から4年ほどたった頃、60代の男性入居者の方が部屋でお亡くなりになりました。死後数日で管理会社の方が発見しました。
現在は孤独死に対応した保険に入っていますが、当時は入っていなかったため、以下の負担が発生しました。また、次の入居者が決まるまで1年以上空き室となりました。
・荷物の撤去費用 10万円
・特殊清掃・リフォーム 20万円
・家賃の値下げ38,000円→33,000円
第２位：失踪
今まで2度ありました。最初は、東日本大震災の影響で東北から引っ越してきたという若い女性でした。お金があまりなくて困っているということで、1か月フリーレントにしましたが、半年ほどで退去の連絡なく急にいなくなりました。家具や荷物も全てなくなっており、部屋も綺麗だったため、ハウスクリーニング代だけで済んだのがせめてもの救いです。
2回目は60代の男性が荷物を全て置いたままいなくなってしまい、家賃が払われませんでした。半年間は家賃保証会社から家賃が振り込まれましたが、その後部屋の明け渡し訴訟の手続きを行い、残置物を処理しました。
第３位：3か月の家賃滞納
これは今年発生しました。生活保護を受給されている方で、もともと家賃の支払いが遅れがちの方でしたが、遂に3か月間滞納となりました。滞納した3か月分は家賃保証会社が支払ってくれましたが、本人に支払いの意思がなかったため、その後強制退去となり、行政が運営する施設に引っ越されました。
第４位：ゴミ部屋
部屋中をゴミだらけにして使われていた方が今まで2名いました。退去後は通常の現状回復のリフォームプラス特殊清掃を行ったため、1Kの部屋にもかかわらず25万円近い費用がかかったことがありました。
第５位： 水漏れ
物件を購入した翌年に発生しました。2階の部屋のユニットバスから、1階の部屋に水漏れし、1階の入居者の方の布団がダメになりました。布団代は保険で対応できましたが、水漏れ箇所の修繕費が10万円ほどかかりました。
当時は、火災保険の特約で水漏れの修繕を対象にいれていませんでしたので、その後すぐに特約の内容を変更し、対応できるようにしました。
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