1号物件に引き続き、2号物件の今までのキャッシュフロー(5年間分)と入居率を公開します。
<2号物件の詳細はこちら>
<1号物件の今までのキャッシュフローはこちら> www.bochibochiooya.jp
現金購入で借り入れがなく、かつ15.8%の表面利回りで購入しているため、かなり手残りが多くなっています。
もともと購入時に大幅な値下げ(1300万円→860万円)に成功し、ほぼ土地値で購入しているため、損をする可能性がかなり低い状態ですので、安心して運営が出来ています。
この物件の運営で自信がつき、さらに規模を拡大しようと強く思うようになりました。
【2号物件のキャッシュフロー概算】
家賃収入 管理費 固都税 修繕費 手残り
2013年: 99万 5万 6万 9万 79万
2014年:136万 6万 6万 0万 124万
2015年:136万 6万 6万 8万 116万
2016年:136万 6万 6万 0万 124万
2017年:121万 6万 6万 44万 65万
累計: 628万 29万 30万 61万 508万
1号物件と同様、エアコン、給湯機などの設備故障、退去に伴う修繕費はおおよそ家賃収入の10%程度かかっています。2017年は給湯器の故障と退去に伴う修繕があっため、修繕費の金額が大きくなっています。
大規模修繕は建築後から一度も行われていないため、近年中に外壁・屋根塗装を行おうと考えています。2部屋しかなく普通の戸建より小さいくらいの物件ですので、おそらく70~80万円の予算でできると思います。
木造の小規模の築古物件は固都税が安く、エレベーターや共有部分も少ないため、ランニングコストが低いところが気に入っています。
【2号物件の入居率】
入居率
2013年:70.8%
2014年:100%
2015年:100%
2016年:100%
2017年:87.5%
平均:91.7%
入居率は5年間平均で91.7%です。購入半年後から4年間満室でしたが、2室しかありませんので、退去があると入居率に大きな影響がでます。現在1部屋空いていますので、繁忙期中に入居付けをなんとかしたいと思います。
ちょっとした高級車2台分ほどの狭小地・小規模の安価な物件ですが、満室で月11万円を超える家賃が入ります。
普通のサラリーマンが月給を10万円も増やすためには、10年前後かかります。その10年間で必要な努力・苦労を考えると、不動産から得られるキャッシュフローは本当にありがたいものだと常々感じています。
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