ロスジェネ世代の中間管理職が中古不動産でセミリタイアを目指すブログ

不動産・株式等によるキャッシュフローで40代半ばでのセミリタイアを実現し、 5つの自由(時間・経済・行動・居場所・付き合う相手)を得ることが目標です

【不動産投資】5棟37室アパートの2019年1年間の収支結果報告

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 明けましておめでとうございます!!

 無事におだやかな新年を迎えることができました。今年もよろしくお願いいたします。

 新年最初は、2019年1年間の収支を振り返りたいと思います。

   

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 2018年までは3棟19室の規模でしたが、昨年4月に5号物件、6月に6号物件を購入し、現在は5棟37室を運営しています。

 

 まず入居率については以下のとおりです。

 

【2019年1月~12月の入居状況】

1月:17室(2室空き)
2月:19室(満室)
3月:19室(満室)
4月:27室(満室)
5月:27室(満室)
6月:37室(満室)
7月:37室(満室
8月:37室(満室
9月:37室(満室
10月:36室(1室空き)
11月:36室(1室空き)
12月:36室(1室空き)

 年間入居率:98.5%  

 

   2018年は苦戦して90%ほどの入居率でしたが、昨年は部屋数が18室増えたにもかかわらず過去最高の98.5%となりました。

 11月・12月の空き室は孤独死発生に伴うもので、後から火災保険の特約で家賃が補填されますので、実質には99%くらいの入居率だと思います。

 

 今年はたまたま購入した2物件が満室状態でしたし、退去が少なかったので非常に高い入居率となりました。

 

    これから退去が何件か発生した際に、真の入居付けの力が試されると思っています。

 2020年は目標とした95%以上の入居率を何とか目指したいところです。

 

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 続いて1年間の総家賃収入と経費、手残りの金額は以下のとおりです。

 


【2019年1月~12月の収支】

家賃収入    : 13,939,445円
ー管理費    :      824,454円
ー修繕費    :   776,776円
ー広告費    :      191,940円
ー電気代    :        58,110円
ーケーブルテレビ :   11,880円
―インターネット回線:   126,643円
ー消防点検   :  31,500円
―町費     :       33,432円
孤独死保険:    32,400円
ー固都税     :  390,576円  
ー不動産取得税:  706,634円 
ーローン返済:   3,810,955円
       手残り :    6,956,025円      
※家賃収入には敷金や町費等も含んでいます


 

 修繕費が78万円ほどかかっていますが、半分はバルコニーの修繕費で、通常の退去に伴う原状回復や、設備交換の費用は少なかったです。また、退去者が少なかったので、入居付けの広告費も控えめの金額でした。

 

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 その他、不動産取得税以外は、例年必ずかかる経費ばかりです。

 

 ローンの返済比率は約31%で、あまり高くない数値なのですが、やはり諸々の経費を引いた手残りは総家賃収入の半分くらいになってしまいます。 

  

  それでも、2018年の手残りは300万円くらいしかありませんでしたので、一気に2倍以上の手残りになりました。

 

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  なお、まだ計算途中ですが、ここから税金(所得税・住民税)を恐らく60~70万円くらい払うことになりそうです。

 

 ですので、本当の最終的な手残りとしては620~630万円くらいとなります。(不動資産取得税を除けば690~700万円)

 昨年は5号物件、6号物件を年の途中で購入していますので来年の家賃収入はもっと多くなります。(満室家賃収入は約1750万円)

 

 もし同じような入居率・経費率であれば、今年は恐らく税引き前で900~1000万円くらいの手残りを目指せると思います。



 セミリタイア時のキャッシュフローとして目指してきた年間1000万円に、いよいよ近づくことができそうです。 

 

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     1000万円の手残りに近づけるには、何といってもまずは入居率が鍵となりますので、複数の部屋が何ヶ月も空くといったような事態は避けなければいけません。

   今年は今までより緊張感を持って運営にあたりたいと思います。


   また慌ただしい日々が始まりますが、2020年は人生を大きく飛躍させる年にしたいと思っていますので、引き続きどうぞよろしくお願いいたします!!

  

 

 

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