ロスジェネ世代の中間管理職が中古不動産でセミリタイアを目指すブログ

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【不動産投資】4号物件(築29年木造アパート)の2019年1年間の入居率・収支結果報告

 

 

 

 4号物件の12月の家賃が入りましたので、1年間の収支を報告したいと思います。


 

【4号物件の概要】

木造アパート(1K6室・1DK1室)
愛知県江南市・私鉄の駅から徒歩11分
平成2年築(現在築29年)
購入金額:2,100万円
融資:なし(現金購入)

 

www.bochibochiooya.jp

 

【昨年の収支】

www.bochibochiooya.jp

 

 
 昨年は入退去がいくつかあり、入居づけにも苦労しましたので、90%ちょっとの入居率でした。

 今年は2月に空き室が2部屋埋まったあとは、ずっと満室の状況が続いています。


 経費としては、管理会社に支払う管理費、入居付けの広告費、共用の電気代、修繕費、固都税などがありますが、それらを差し引いた1年間の収支は以下のとおりです。

 


【2019年1月~12月の入居状況】

 1月:5室(2室空き)
    2月~12月:7室(満室)
     
 年間入居率:約97%

 

【2019年1月~12月の収支】

家賃収入:2,690,831円 
ー管理費:   108,320円
ー修繕費:   522,976円
ー広告費:     64,800円
ー電気代:     26,075円
ー固都税:   54,100円
-町会費:     16,370円
手残り    :1,898,190円
 ※家賃収入には町費や敷金なども含んでいます。

 


 

 

 

 結果としては、総家賃収入は約269万円で手残りは約189万円でした。ローン返済がないため、家賃収入の7割くらいが手元に残りました。

 正直なところ、今年は満室が続けば200万円以上残るかなと思っていたので、少し残念です。


 今年は何と言っても、以前ご報告したバルコニーの水漏れ修理で37万円かかったのが痛かったです。。。

 

www.bochibochiooya.jp

 

 

 なお、物件を購入してからのキャッシュフローについては、以下のとおりです。

 

【累積キャッシュフロー
 2017年:  46.6万円
 2018年:191.2万円
 2019年:189.8万円
 合計 : 427.6万円

 2年3カ月ほどで、400万円以上回収することができました。

 現金で購入しているので手残りが多いのは当たり前なものの、まずまずの結果だと思います。
 




 
 
 4号物件は、所有している物件の中では最も土地値の割合が高くない(実勢価格で900万円程度)の物件です。

 駅から徒歩11分で、駅近でもありませんし、部屋は狭小(15㎡)でユニットバス・電気コンロと設備も最小限です。

 ですが、物件の周辺にはファミレスなどの飲食店やスーパーなどが充実しており、地域でも最安値に近い家賃で募集していますので、今後もある程度の入居率は維持していけると考えています。

 この調子であと4~5年ほどうまく運営できれば、よほどのことがない限り損することはありませんし、今後の家賃の下落や大規模修繕を考慮しても、あと10年あれば購入金額程度を回収することが可能だと思います。

 他の物件と同様に、基本的に売却する予定はなく、建物のメンテナンスをしっかり行いつつ、出来る限り長く収益を得続けるつもりです。

 


 4号物件のように人口が10万人を下回る地方都市の築古物件でも、年数をかければ資産を積み上げていくことは十分可能ですので、これから物件を購入されようとしている方のご参考になれば幸いです。

 

 

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