ぼちぼち大家のキャッシュフローライフ

不動産・株式等によるキャッシュフローで40代前半でセミリタイアしました。40代家庭持ちの日常を綴ります。

【不動産投資】2号物件の10年間の入居率と収支


2013年1月に購入した2号物件ですが、運営してちょうど10年経過しました。

築16年で購入したので、現在築27年目になります。

名古屋市内にある、1DKのメゾネット2部屋のコンパクトな物件(建物も土地も60平米くらい)で、現金で860万円で購入しました。

売主の方は相続で受け継いだのですが、まったく愛着もなく売り急いでいたおかげで、当時としても格安で手に入れることが出来た物件です。

 

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10年経ってキリのよいタイミングなので、久しぶりに長期間のスパンの収支をまとめてみました。



なお、5年前に5年間の収支・入居率をまとめており、その続編になります。

5年間では、入居率が91.7%、家賃収入から全ての経費を引いた最終的な手残りは508万円ほどでした。

 

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それでは、まずは10年間の入居率です。

 

【2号物件の入居率】

2013年:70.8%      
2014年:100%     
2015年:100%      
2016年:100%     
2017年:87.5%
2018年:67.9%
2019年:100%
2020年:100%
2021年:100%
2022年:100%        

    平均:92.6%

 

 

2部屋しかないこともあり、この4年間は満室です。

有難いことに10年間でまだ1回しか退去を経験したことがありません。

ただ、その時は11カ月も空室になったため、2017~2018年の入居率が低くなっています。

市内でも住宅地として人気がある区にあるのですが、いかんせん駅から遠く(徒歩20分)、近くに駐車場も少ないエリアです。(あっても駐車場代が高い)

また退去があった際には、恐らく同じように苦労しそうな気がします。

私の所有物件の中では、トラブルが少なく(設備の故障以外のトラブルはなし)家賃も高めなので、退去が出ないことを心の底から祈るばかりです(笑)

 

 

 

 



続いて家賃収入と経費です。



【2号物件のキャッシュフロー概算】
   家賃収入 管理費 固都税 修繕費   手残り 
2013年:108万  5万  6万    9万    93万   
2014年:136万  6万  6万    0万  122万  
2015年:136万  6万  6万    8万  114万  
2016年:136万  6万  6万    0万  122万   
2017年:121万  6万     6万    44万    64
2018年:  98万  5万     5万    97万   ー28
2019年:132万  6万     5万      0万     119
2020年:132万  6万  5万    0万  119万   
2021年:132万  6万     5万    18万    100
2022年:132万  6万     5万      0万    114

 累計:1261万   58万 54万 168万  940

※他に共用電気代、保険料等の経費があります。
※手残りは全ての経費を差し引いた金額です。

 





経費率は25%くらいで高くなっているのですが、それは2018年に69万円ほどかけて外壁塗装を行っていることが原因です。

 

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今後は、少しづづ経費率が下がっていき、20%程度に落ち着くものと思われます。


今までの手残りの合計は940万円で、購入費用(物件価格860万円・諸経費110万円)をほぼ回収した状態になっています。(税金の計算は省いています)


なお、もともと土地値(実勢価格)で購入しており、現在の土地値は10年前と比べて1.2倍くらいになっているのではないかと思います。

外壁塗装もしていますし、現在の相場だと安くても1600万円以上、あわよくば2000万円くらいの金額でも売却できそうな気がします。(名古屋市内で築30年未満の1000万円台のアパ―トは殆ど見かけません)

 

 

 

 


当時としても安い金額で購入できたこと、そして長年運用してきたおかげで、投資額をほぼ回収出来るほどのキャッシュフローと、さらに含み益の両方得られている状態になっています。

 

現金購入で非効率な投資であるものの、現在の市況でこんな安く購入することは極めて困難のため、勇気を出して購入して良かったです。

実は私は最初はそれほど乗り気ではなかったので、妻が「大丈夫だと思う!!買ったほうがいい!!」と後押ししてくれたおかげだったりします(笑)

いつも前向きな妻には本当に感謝しかありません。。。

 


本物件については、将来いつでも住宅用地として売却できそう(土地が狭いですが十分ニーズがありそうです)なので、あと数十年は売却することはないと思います。


小さな物件ですが、私のセミリタイア生活を支えてれる、とてもとても大事な物件です。


引き続き建物を定期的にメンテナンスして、地道にコツコツと稼いでいきます。

これからどこまでキャッシュフローを積み上げられるか、楽しみにしながら運営を続けていこうと思います!!

 

 

 

 

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