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【不動産投資】3年連続で外壁塗装します!

 

 

 

 築21年になる2号物件の外壁塗装を行うため、見積もりを3社にとって検討中です。

   ちょうど実家(築22年)が2回目の外壁塗装を考えており、見積もりをとることになりましたので、同じ会社に2号物件も併せて見積もりを作成してもらいました。

 昨年は1号物件、一昨年は自宅として利用している3号物件の外壁塗装を行っていますので、3年連続で外壁塗装を行うことになります。

 

<2号物件詳細>

www.bochibochiooya.jp

 

 

 

 1号物件・3号物件で行った外壁塗装・修繕の概要は以下のとおりです。

 どのような塗料を使うかで大きく金額が変わってきますが、よく一般的に出回っている安価でそこそこの性能の塗料にしていただきました

 それは、どれだけ外壁の塗料が長持ちしても、シーリング(コーキング)などそれ以外の部分が傷むと雨漏りの原因になりますので、結局、10数年おきに建物を全体的に点検して適切な修繕を行っていったほうが建物が長持ちすると考えたからです。


【1号物件の外壁塗装概要】

①物件概要
 木造アパート(1K・10室)
 平成2年築
 建物面積:150㎡
 過去の修繕履歴:平成15年に外壁塗装
         屋根その他は未実施


②塗装・修繕内容
 塗装:外壁、屋根、雨樋各部屋のドア、
    メーターボックス、照明等鉄部
 修繕:シーリング打替え
    エントランスタイル
    廊下・階段を塩ビシートに変更

③塗料の種類
 
外壁:水性シリコン
 屋根:水性シリコン


かかった金額
 235万円(税込み)
  www.bochibochiooya.jp

 

 <1号物件共用廊下と階段>
・外壁・ドア・鉄部等全て塗装
・タイルを剥がし、塩ビシートに張り替えました

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<1号物件階段:修繕前>
・エフロや苔が発生し、かなり傷んでいました

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【3号物件(自宅)の外壁塗装概要】
①物件概要
 重量鉄骨戸建(3階建)
 平成8年築
 建物面積:121㎡
 過去の修繕履歴:なし

②塗装・修繕内容 
 塗装:外壁、屋根、雨樋、ベランダ、
    建物基礎、その他鉄部
 修繕:シーリング打替え
    元診療所のステッカー剥がし
    
③塗料の種類
 
外壁:水性シリコン
 屋根:油性フッソ

④金額
 
112万円(税込み)

  

www.bochibochiooya.jp

  

<3号物件外観:塗装後>

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 最初に3号物件の外壁塗装をする際に、外壁塗装の基本事項をネットでいろいろと調べました。以下のサイトはうまくまとまっていると思いますのでおすすめです。

 

◆外壁塗装コンシェルジュhttps://gaiheki-concierge.com/
◆外壁塗装の達人:http://gaiheki-tatsujin.com/about

 

 投資の基本的なスタンスとして、物件を長期間保有してインカムゲインを得続けたいと思っていますので、外壁塗装などの大規模修繕を10~15年など定期的に行う予定でいます。

 大規模修繕費は、収支計画に大きく影響しますので、その費用をあらかじめ想定した資金シミュレーションを行っておくことが重要です。

 木造アパートや戸建の場合、大規模修繕は外壁塗装くらいですので(RCの大規模物件の場合は貯水槽や屋上の防水、エレベーターなど、塗装以外にも費用がかかります)、それほど大きな金額になりません。

 しかし、利回りが低く手残りが少ない物件の場合は、家賃収入に対しての割合が大きくなりますので注意が必要です。

  外壁塗装をこれから行おうとしている方や、物件購入にあたりどれくらい費用を見込んでおけばいいか知りたい方は、今回ご紹介した金額・内容を参考にしていただければと思います。

 2号物件の外壁塗装の詳細については、あらためて記事にしたいと思います。



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