ロスジェネ世代の中間管理職が中古不動産でセミリタイアを目指すブログ

不動産・株式等によるキャッシュフローで40代半ばでのセミリタイアを実現し、 5つの自由(時間・経済・行動・居場所・付き合う相手)を得ることが目標です

【不動産投資】3棟19室アパートの2018年1年間の収支結果報告

 

   明けましておめでとうございます!!今年もよろしくお願いいたします。

 
 新年最初は所有している3棟19室アパートの2018年1年間の収支を振り返りたいと思います。

 

【1号物件概要】
2010年11月取得
愛知県名古屋市・JRの駅から徒歩10分

木造アパート(1K10室)
平成2年築(現在築28年)
購入金額:3000万円
融資:2800万円・15年・金利2%

金利はその後3号物件購入時に1.5%に変更

  

【2号物件概要】 
2013年1月取得
愛知県名古屋市・JR/地下鉄の駅から徒歩20分
木造アパート(1DKメゾネット2室)
平成9年築(現在築21年)
購入金額:860万円
融資:なし(現金購入)

  

【4号物件概要】 
2017年10月取得
愛知県江南市・私鉄の駅から徒歩11分
木造アパート(1K6室・1DK1室)
平成2年築(現在築28年)
購入金額:2,100万円
融資:なし(現金購入)

 

www.bochibochiooya.jp

 

 
 まず入居率ですが、月次で報告している通り、結局1年間を通して満室にすることが出来ませんでした。

 募集条件の設定を見誤まり、繁忙期を逃してしまったことを大きく反省しています。

  今年は昨年の反省を生かして繁忙期中に何とか満室にしたいと思います。  

 


【2018年1月~2018年12月の入居状況】

  1月:17室(2室空き)
  2月:17室(2室空き)
  3月:16室(3室空き)
  4月:17室(2室空き)
  5月:17室(2室空き)
  6月:17室(2室空き)
  7月:17室(2室空き)
  8月:18室(1室空き)
  9月:18室(1室空き)
10月:18室(1室空き)
11月:18室(1室空き)
12月:17室(2室空き)
年間入居率:90.2%

 

 年間の入居率は何とか90%をぎりぎり超えましたが、10%分の家賃収入のロスは結構大きいです。

 今年は95%以上を目指したいところです。
 

 家賃収入と経費の合計は以下のとおりです。4号物件が加わったので、家賃収入・手残り共に一昨年より増えています。

 

【2018年1月~2018年12月の収支】

家賃収入    : 7,806,368円 
ー管理費    :   291,935円
ー修繕費    : 1,728,780円
ー広告費    :    276,720円
ー電気代    :      38,205円
ー固都税     :   210,200円
ー保険           :   107,610円
ーローン返済:2,109,144円

手残り           : 3,043,774円
 

 
 修繕費が大きいのは、2号物件の外壁塗装(69万円)と給湯器故障(28万円)が主な理由です。

 今年は大規模修繕を予定していませんので、同様の入居率であれば今年の手残りは400万円くらいになるのではと思います。


   

 

   

 <各物件の収支の詳細>

www.bochibochiooya.jp

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 一旦の手残りとしては304万円となりましたが、実際の手残りはさらにここから所得税・住民税を払った残りとなります。

 一昨年は外壁塗装で235万円経費計上したため、税金の支払いは発生しませんでした。

 今回は2号物件の外壁塗装、4号物件の修繕費支払い前倒し等行ったものの、結構な所得金額を申告することになりそうです。

 

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 800万円近い家賃収入で、2棟は現金購入のため、返済額は少ないほうだと思いますが、税金も考慮すると思ったより手残りが少ないというのが正直な気持ちです。


 キャッシュフロー1000万円を目指すには、やはりローンを存分に活用して、あと2~3棟は購入する必要があります。

 大きな金額を借り入れるのは、抵抗があるのですが、あと4~5年でセミリタイアを目指すのであれば、ある程度大きな借り入れをしないと難しいと考えています。

 今年の目標に定めたとおり、今年中に2棟購入して、現在の倍くらいの家賃収入・手残りが得られる規模に早く拡大したいです。

 

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 これから築古の木造アパートの物件価格はさらに下がっていくような気がしますので、このチャンスを逃さないように最善の努力をしたいと思います。

 今年も悪戦苦闘する様子とリアルな収支状況を逐次報告していきます。

 引き続きよろしくお願いいたします!!


 


 


 

 

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