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不動産投資を始めてからずっと、月次の収支やかかった経費などをエクセルで管理しています。
今回は、私が所有している築古木造アパートの今までの経費率をご紹介したいと思います。
なお、運営中に実際に現金が出て行ったものを今までの総家賃収入で割った実績となりますので、減価償却費や購入時に長期加入した火災保険の金額などは入っていません。
これから不動産投資を始めよう思っている方の参考になれば幸いです。
【１号物件の経費率】
＜物件概要＞
1K10室・築29年
＜所有期間＞
2010年11月～（8年7カ月）
＜経費率＞
管理手数料：3.1％
広告費：4.2％
共用電気代：0.4%
修繕費：11.6％
外壁・屋根塗装：5.3％
保険：1.0%
固定資産税：2.9%
合計：28.5％
※保険は孤独死保険と地震保険の更新料
【2号物件の経費率】
＜物件概要＞
メゾネット1DK2室・築22年
＜所有期間＞
2013年1月～（6年5カ月）
＜経費率＞
管理手数料：4.5％
広告費：1.8%
共用電気代：0.3％
修繕費：10.0%
外壁・屋根塗装：8.8%
保険：1.0%
ケーブルＴＶ：1.0%
固定資産税：5.0%
合計：32.4％
※保険は地震保険の更新料
【4号物件の経費率】
＜物件概要＞
1K6室と1DK１室・築29年
＜所有期間＞
2017年10月~（1年8カ月）
＜経費率＞
管理手数料：3.8％
広告費：3.7％
共用電気代：0.8％
修繕費：10.2%
浄化槽清掃：0.7%
固定資産税：3.2%
合計：22.4％
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いかがでしょうか。結構経費がかかっているのがお分かりいただけると思います。
1号物件・２号物件とも大規模修繕（外壁・屋根塗装等）を最近行っていますので、経費率がより高くなっていますが、大規模修繕を除いた通常の経費率は、3棟とも見事に同じような数値になっています。（22～24％）
そのうち、通常の修繕費（入退去に伴う修繕費等）が全体の経費の半分を占めています。
私は基本的に管理会社にお任せで、修繕の対応をしていますので、個人で見積もり・手配を行う、セルフリフォームなどされる方は、もっと少なく出来る項目かと思います。
それ以外の項目は、なかなか削ることは難しいものだと思いますので、物件運営を行っていく上では、ローンの返済以外にも一定の経費が必ずかかることをあらかじめ想定しておく必要があります。
私は、それなりの高利回りで購入し、現金で購入している物件もありますので、これだけ経費がかかっても手残りが結構あるものの、築古の物件を購入する場合は、相応の経費率を見込んでシミュレーションを行うことが重要です。
なお、新築の物件のほうが修繕などの経費が少なく、手残りが多くなると思われる方もいらっしゃると思います。
ですが、新築の場合はそもそもの利回りが低い（名古屋市内では5～8％）ため、長期間融資を引いて経費がかからなくても、手残りは少なくなります。
キャッシュフローを重視した不動産投資を行って規模を拡大していきたい場合は、基本的に築古の物件を高利回りで購入しないと難しいと思いますので、今回ご紹介した経費率をご参考にしていただければと思います。
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