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先日、築28年の築古木造アパ―トの契約が無事終わりました。
1号物件を最初に購入した際は、初めての事だらけで、契約書の内容もかなり気にして細かく確認しましたが、もう5回目の契約になりますので、事前に確認するポイントも大分慣れてきました。
今回の契約書のポイントは、契約から引き渡しまでの間に退去が発生した場合の修繕の取り扱いでした。
最初契約書案をいただいた際に、「売主の負担で修繕は行わない」と記載がありました。
今までの物件購入の際は、「売り主の負担で原状回復する」という内容でしたし、今回は特に契約から引き渡しまで3カ月もあるので、その部分を変更して欲しいと相談しました。
結果としては、大幅な値引きをしているので空き室の現状回復までは出来ないというものでした。
そうであれば、契約日を遅らせたほうがよいのか等、少し考えてしまいましたが、結局そのままの内容で契約することにしました。
ただ、空き室が発生した場合に、修繕もせず募集もしないようでは大変困るので、私の負担で修繕し、私の決めた募集条件で募集を開始させていただくことにしました。
4月の引き渡しまでに、空き室がどれだけでるか分かりませんが、現時点で1カ月先までの退去の予定はありません。
また、1室空きであった部屋が2月から入居し、満室になる予定とのことですので、
それほどリスクは大きくないと考えています。
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なお、売主の方は、20年近く全国で不動産の売買を行われているプロの方です。今回の物件も法人で現金購入されています。
名古屋からは遠方にお住まいで、長時間かけてお越しいただきました。
契約の合間に少しお話できたのですが、今回、大幅な値引きを承諾したのは、長年付き合いのある仲介担当の方から強いプッシュがあったからであるとのことでした。
ここまで値下げしなくても、価格改定すれば購入希望者は他にもいるだろうと思ったが、仲介担当の方が私が長期間に渡り本物件を真剣に検討しており、購入する確度が高いので、今回のタイミングで売却したほうがよいと強く推していただいたからだそうです。
この間、入居率がそれなりに高いので、今回の売却価格であればかなりの確率で儲かると思うと仰っていただきました。
その他にも、どの賃貸仲介会社がよく客付けをしてくれるか、インターネット回線のことなど、いろいろと運営のアドバイスをいただきました。
初めて本物件を見学に行ったのは昨年の6月ですが、仲介担当の方にこまめに連絡をとり、融資の進捗状況や私の投資経験・資産背景などもお話して熱意を伝えられたことが良かったと思います。
あとは一番重要なノンバンクの本審査が残っています。事前審査がどれほど確度が高いものかよく分からないため、審査が終わるまで不安な気持ちが続きます。
無事に審査が通らないと今までの労力が全く無駄になってしまいますので、しっかりと書類を整えてつつがなく事を進められるよう努めたいと思います。
本審査の結果が出ましたらまたご報告させていただきます。
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