ロスジェネ世代の中間管理職が中古不動産でセミリタイアを目指すブログ

不動産・株式等によるキャッシュフローで40代半ばでのセミリタイアを実現し、 5つの自由(時間・経済・行動・居場所・付き合う相手)を得ることが目標です

6号物件(築26年木造アパート・利回り12.1%)購入までの道のり・購入費用

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 6号物件の引き渡しが無事終わりました。

 購入までの経緯については、ブログで何度かご報告してきましたが、まとめて振り返りたいと思います。

 

 

【5号物件契約後も休むことなく物件探しを継続】
 2019年1月に5号物件の契約(引き渡しは4月)後も、なるべく早く次の物件を購入すべく、物件探しを継続していました。

 5号物件購入により、満室で月100数万円の家賃収入規模になる予定でしたが、あと数年でセミリタイアを目指すには、もっと規模を大きくすることが必須であり、なるべく早く次の物件を購入したいと考えていました。

 しかも、あと1棟でセミリタイア出来る規模になるには、今まで購入してきた物件(最高で3000万円)よりも、大きな物件を購入しないと難しいと思っていました。

 名古屋市外の物件も対象に探す中で、2019年1月末ごろに、アットホームで6号物件を見つけました。

 結構いい物件だなと思ったものの、物件のある尾張旭市名古屋市に隣接している都市)についてまったく土地勘がないこと、家から1時間以上かかる場所にあること、他に気になっていた物件がいくつかあったため、すぐに物件を見に行くことはありませんでした。

 
 ですが、その後、他の気になっていた物件を見学したものの、全て気に入らなかったため、2月の後半になってから初めて見学しに行きました。

 

www.bochibochiooya.jp

 

  物件を見学したところ、一目で気に入ってしまい、その場で仲介業者に連絡して、購入したい旨と融資審査用の資料を送ってもらうようお願いしました。

 なお、この時点で既に購入希望者が2名おり、2名とも融資の審査中であるとのことでした。

 

 

 

 

【ノンバンクに融資相談・満額回答】

 物件を見に行ったのが日曜日でしたので、翌日の朝すぐに5号物件の購入でお世話になったノンバンクの担当者に連絡、資料をメールで送付し、事前審査をお願いしました。
 
 4号物件を共同担保にすることを条件にし、2日後には物件価格4500万円の満額回答をいただきました。

 既に他の購入希望者が審査にはいっていて、焦っている中でしたので、とてもスピード感がある審査は、本当にありがたかったです。

 そのため、すぐに仲介業者に連絡し、翌日、買い付け申込書を提出しにいくことにしました。

   

 

 

【1番買付と100万円の指値に成功】 

 仲介業者の方のお話では、他の購入希望者の方は、地方銀行や信用金庫で融資を審査中で、しばらく時間がかかりそうなこと、また不動産投資初心者の方々なので、おそらく融資は厳しいのではとの見立てをしていました。

 出来ればもっと指値をしたかったのですが、売り出してからまだ日が経っていないこと、購入希望者が複数いる状態であり、値引きは難しいと思うとのことでしたので、100万円だけ指値をして、買い付け申し込み書を提出しました。

 指値の理由は、駐車場が11台分あるのですが、そのうち2台は縦列駐車でないと停められないので、実質9台しか稼働できないことになり、その分の家賃収入減額分相当として値引きををお願いしました。

 その結果、無事に4400万円の金額でご了承していただきました。

 

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【融資本審査でまさかの500万円減額】

 その後、3月末に売買契約を締結し、4月中旬に融資本審査に行きました。

 しかし、ここで予想外の展開になりました。共同担保とする4号物件がレオパレスの前身会社である株式会社ミヤマが設計(施工は別会社)であることが原因で、審査が難航することになってしまいました。

 

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 今回は、融資総額が5000万円を超えるということで、東京の本店での審査となったのですが、ちょうどレオパレス問題が再紛糾している最中での審査となり、瑕疵のない物件なのかどうか厳しく追及されることとなりました。

 結果としては、レオパレスに連絡し、他社施工でレオパレス施工でないこと、今回騒動になっている物件のシリーズに該当しないことの証明書を発行してもらうことで、何とか融資を通してもらいました。(その後、他社施工物件でも問題発生していることが騒ぎになっていますので、ぎりぎりのタイミングで審査をクリアしてよかったです。。。)

 しかし、当初予定していた物件価格満額の融資でなく500万円減額(売出価格からすると600万円)の3900万円の融資となりました。

 


【不足する資金を必死にかき集めることに】 

 融資減額により、必要な資金が足らなくなり、頭を抱える状態になりました。

 しかし、当初5月末の引き渡し予定だったのが、幸いといっていいのか分かりませんが、売主の方の相続手続きの関係で6月末になったことで、以下の資金をかき集めることで何とかぎりぎり費用を賄うことが出来ました。

 ・所有している株式を全て売却
 ・所有している仮想通貨を全て売却
 ・会社からの給与と賞与
 ・株の配当金
 ・家賃収入
 ・メルカリでの売却金
 

 購入後は見事に貯金がすっからかんになりました(残り数十万円です)が、何とか購入できて本当によかったと思っています。

 

 

 


【まとめ】 

 無借金の物件が2つ(2号物件と4号物件)あったことで、ノンバンクで立て続けに融資をひき、短期間で2棟の物件(5号物件と6号物件)を購入することができました。

 5号物件購入で一度お世話になったおかげで、6号物件の購入はとてもスムーズに行きました(融資と諸経費集めでは肝を冷やしましたが)し、借入額が5,000万円を超えたため、2.9%の金利で借り入れをすることが出来ました。

 金利2.9%というのは、高い金利だと思われる方もいるかもしれませんが、地方の耐用年数を超えた築古の木造アパートで、資産家でもなく金融機関と強いつながりもない私としては、物件購入のためにはいたしかたない金利だと考えています。

 今までで一番低利回りの物件であるものの、私が所有している物件の中では、土地値の割合が高く(実勢価格で購入金額の8割ほど)、満室状態で購入していますので、普通に運営していれば、まず損をすることがない手堅い物件だと思っています。



 6号物件購入により、満室家賃収入が月額145万円ほどになり、年間のキャッシュフロー1000万円が見えてきました。

 

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 これでしばらく(1~2年)は物件を購入することはないと思いますので、少しでも早くセミリタイア出来るよう、所有している物件をしっかりと着実に運営していきたいと思います。

 

 

6号物件スペック・購入費用
2019年6月購入
愛知県尾張旭市・私鉄の駅から徒歩12分
木造2階建てアパート(1K10室・駐車場11台)
平成5年築(購入時築26年)
土地:122坪
建物面積:265㎡
金額:4400万円(販売価格は4500万円)
融資:3900万円・30年・金利2.9%
満室家賃収入:44.5万/月 534万円/年(購入時)
表面利回り:12.1%
購入時の諸経費(手数料・登記・火災保険等):440万


6号物件の良い点
①土地が広く土地値の割合が高い(実勢価格で売値の8割程度)
②居室が広く(10帖)バストイレが別
③敷地内に11台分駐車場がある(5000円で貸出)
尾張旭市の中では最も栄えている駅が最寄り駅
⑤7~8年前に外壁・屋根塗装済みですぐに修繕が必要な個所がない
⑥角地で目の前が幹線道路
⑦近くに商業施設が結構ある(コンビニ徒歩1分・薬局徒歩2分)
⑧標高が高く地盤が固いエリアにある
三井ホーム施工で建物・内装の程度がよい
⑩満室での引き渡し(今までもほぼ満室に近い運営)

 

6号物件の悪い点
①今まで購入した物件で一番利回りが低い
駅から少し距離がある(1キロ近く)
名古屋市と比べると郊外であり人口密度が低い
④近隣に競合物件がそれなりの数ある
⑤駐車場が11台分あるが2台分は縦列駐車
 →物件の良い点を考えると全て問題なしと判断

 

購入までの流れ
 2019年1月末:アットホームで広告確認
     2月後半:物件見学・その場で購入決意
            →翌日ノンバンクに事前審査
     2月末:買い付け申し込み・購入決定
     3月末:売買契約
     4月初旬:本審査申請
     5月中旬:本審査終了
     6月初旬:ローン契約
     6月末:引き渡し

 

 

 

 

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