ロスジェネ世代の中間管理職が中古不動産でセミリタイアを目指すブログ

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【不動産投資】祝満室とレオパレス物件の保有リスク

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 現在、所有している3棟19室のうち1室空きがあり、募集をしていましたが、遂に満室になりそうです。

 先日、その空き室のWEBの募集掲載がなくなっていたため、管理会社に問い合わせをしたところ、2月21日入居予定で手続き中とのことでした。

 今のところ他の部屋の退去予定はないため、このままいけば21日から待ちに待った満室となります。

 4号物件を2017年10月に購入してから、1回も19室が満室になったことがありませんでした。2月中には何とか満室にしたいと考えていたため、とても嬉しいです。

 売買契約済みの5号物件(4月末に引き渡し予定)についても、今のところ全8室埋まっている状態ですので、運よく空き室が出なければ27室満室で5月を迎えられそうですし、1~2室空きが出ても大した影響ではありません。
 

 

www.bochibochiooya.jp

 

 

 空き室が埋まり、物件購入により家賃収入が増える予定なので喜ばしい状況なのですが、手放しに喜んでいられないとも思っています。

 それは、私が所有している物件(1号物件・4号物件)と、購入予定の5号物件は平成初期にレオパレスが設計(施工は別会社)した建物(全て私が購入する前にレオパレス管理から外れており、アパート名も変更されていました)だからです。

 

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 現在、世間を騒がせているシリーズの物件ではないものの、似たような問題がないとも限りません。

 建物に大きな問題があり、貸出できないような状況になると困りますので、レオパレス社に、私が所有しているシリーズの不具合の発生状況等について、先日問い合わせをしました。

 回答は概ね以下のようなものでした。


レオパレスが施工していないものは原則、今回の騒動の対象外

・調査優先シリーズではないため、調査の例はまだ少ない

・管理会社から調査するよう言われた方などは、優先調査している

・界壁について、一部隙間があるなどの不具合があった物件もある

・少し時間はかかるが希望があれば調査する

・問題発生しているシリーズに該当しないという文書を送付する

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 特に要望したわけではなかったのですが、問い合わせから3日後くらいに文書が届きました。

 しかし、レオパレスが施工していない、問題発生しているシリーズに該当しない=不具合がないということではないので、まったく安心することは出来ない状況だと考えています。

 今のところ入居付けもできており、特に問題が起きているような状況ではありませんが、平成初期のシリーズの調査が進み、もし不具合が大量発生するような事態になれば、何かしらの影響は免れないと思います。

 私の物件にも貸出するうえで大きな問題があった場合、空き室が出るたびに、調査・修繕してから貸出をすることになるので、大変面倒なことになりそうです。

 また、建物に問題がなかったとしても、風評被害で入居付けが今より困難になる可能性もあります。

 レオパレスが倒産しなければ、修繕費や空き室期間の家賃補償をしてくれるようなので、大きな問題なく乗り切れそうですが、倒産した場合は、かなり手痛い状況になることも想定しておく必要があります。

 幸い5号物件は、4号物件と同様に、不動産事業を営んでいる方からの購入のため、2年間の瑕疵担保がついています。

 貸出できないような構造的な不具合があった場合は、当然瑕疵にあたりますので、もしレオパレスが倒産するようなこと(2~3年ではつぶれないと思いますが)があれば、売主の方に遠慮なく修繕の請求をさせていただこうと思います(笑)
 
 いずれにせよ、投資は自己責任ですので、どのような状況になったとしても自分で何とかするしかありません。

 これから色々と問題が発生する可能性がありますが、それでも何とかやっていこうと前向きに思えるのは、やはり不動産が好きだからだと思います。(本業の仕事でトラブルや困難なことが起こると、本当にうんざりとした嫌な気持ちになるのとは対照的です。。。。)
 
 今後、より安定した運営を行っていくために、出来るだけ早く次の物件(6号物件)を購入したいです。

  仕事が忙しくなってきており、やや疲れ気味ですが、引き続きコツコツと物件探しを継続していきたいと思います。

 

 

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