ロスジェネ世代の中間管理職が中古不動産でセミリタイアを目指すブログ

不動産・株式等によるキャッシュフローで40代半ばでのセミリタイアを実現し、 5つの自由(時間・経済・行動・居場所・付き合う相手)を得ることが目標です

【不動産投資】なぜ多額の現金を投入してきたのか?~もっとレバレッジをきかせるべきだったか~

 

本日も美味しい一杯を求めて、カフェに行ってきました。


矢場町にあるダブルトールカフェです。

 

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ダブルトールカフェは、国内でいち早くシアトルコーヒー文化を持ちこんだ名古屋発祥のお店です。

関東地方にもお店がいくつかあります。

今回は、数年ぶりの再訪となります。

 

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レストランのような凛とした雰囲気がいい感じです。

本日は、ランチのイカスミカレーと食後のコーヒーをいただきました。

 

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美味しいコーヒーは、その日を幸せな気分にしてくれます。

至極の一杯で、疲れた心身が癒されるとともに活力が沸いてきました(笑)

 

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さて、本日は、「なぜ多額の現金を投入するのか?」というテーマで綴りたいと思います。

以前に、今まで投入した現金について計算してみたのですが、我ながら驚きの金額でした。

 

www.bochibochiooya.jp

 

 

現在5棟保有しており、そのうち2棟は現金購入、その他の物件もそれなりの頭金を入れています。

 

www.bochibochiooya.jp

 

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簡潔にまとめると、今まで総額5400万円を投入し、その内訳は以下のとおりです。

 

頭金・物件費:4060万円

諸経費:1340万円

 

ちなみに、どうやってこの金額を貯めたかの資金源の内訳は、以下のとおりです。

 

給与からの貯金:3800万円

株式投資で得た利益:400万円

家賃収入の手残り:1200万円

 

資金の多くは、本業のサラリーマンで、馬車馬のごとく重労働に耐えて得たお金です(笑)

一方で、家賃収入の手残りを全て再投資に使っているのと、株式投資の利益も全額投入していますので、まさしく持てる限りの力を尽くして蓄積した資金です。

 

借入をして、レバレッジをきかせるのが不動産投資の大きな利点でもありますので、不思議に思われる方も多いと思います。

現在、購入を進めている物件も現金購入なので、それも含めるとなんと8000万円近い現金を投入することになります(笑)



なぜ、こんなに多額の現金を投入するのかということですが、もともと戦略的に現金を使ってきたわけではなく、たまたまこうならざるを得なかっただけというのが答えになります。

もともと小心者のため、借入れ額を出来るだけ大きくしたくないとは思っていましたが、自分の思いとは全く関係なく融資が厳しかった状況があっただけです。

 

現金で購入した最初の一棟目(2号物件)は、860万円で購入しています。

当時、1号物件を購入してから、1年ちょっとしかたっておらず、借入をむやみに増やしたくなかったのと、1号物件を購入するまでに融資で苦労しており、金額が低くても築古木造は簡単に融資が付かないことが分かっていました。

金額が大きくなかったこともあり、融資は考えず現金購入しています。



その後は、融資を使って規模を拡大しようと思って行動していたものの、融資の審査をしているうちに売れてしまうということを何回か経験することになります。

2号物件を購入してから、4年間ほど物件を購入できない時期(ずっと物件を探していたわけではありませんが)があり、自然とキャッシュが溜まっていました。

ちょうど、しびれを切らしていた時期に、所有している現金で購入できそうな規模の4号物件(3号物件は元自宅です)が現れたため、何としても逃したくないと思って、速攻で現金での買付を行いました。

 

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5号物件・6号物件については、セミリタイア出来る規模になるには融資は必須だと思い、腹をくくって高金利のノンバンクで借りることになります。

 

本当はフルローンで借りたかったのですが、共同担保を差し出しているにもかかわらず、それぞれ400万円、500万円の頭金を要求されたため、諸経費も含めると1700万円ほどの現金を投入することになりました(泣)


ですので、投資を始めた当初から戦略的に、現金投入してきたわけではなく、現金を投入しないと購入できなかったというのが実態になります。

私の力不足(サラリーマンとしての属性は悪くないはずなのですが。。。)なのか、愛知県の融資が厳しいのかよく分かりませんが、単純にお金を借りられなかった(あるいは、融資のスピードが遅く購入が間に合わなかった)だけです。

 

新築やRCなどを検討していれば、もっと融資が付きやすかったのかもしれません。

しかし、キャッシュフローを重視して築古木造アパート投資という手法をとっています。


初期のうちから、ノンバンクを活用していれば、借入で物件を購入できたと思いますが、共同担保がなければ、それなりの頭金が必要だったはずなので、結局それなりの現金を投入しなくてはいけなかったはずです。

 

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なお、現在購入を検討している物件については、以下の理由で現金購入する予定です。

実は、初めて戦略的に多額の現金を投入する物件と言えるかもしれません(笑)

 

セミリタイアのためにキャッシュフロー増が必須

・さらに次の物件購入のための共同担保にする


多額の現金を投入することは、投資効率という点では、デメリットが大きいです。

資産規模の拡大に時間がかかりますし、一般的にはおすすめされている手法ではありません。

しかし、私にとっては、結果的に以下のようなメリットがあったのではと思っています。


・安心・安全に規模拡大できた

・現金決済で物件購入時に有利に立てた

・妻も安心して購入を応援してくれた

・大きな不安を抱えずにセミリタイアできそう

 

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11年間と長い期間やっている割に規模は小さいですが、返済比率が低いですし、無借金の物件を保有しているのは、何よりも安心感が大きいです。

なにせ、家賃が全くのゼロになっても、返済がないので途方に暮れるということがありません。

個人的には、この安心感はやはりとてつもなく大きなものがあります。

妻もよくそれを言っており、いくつか借入がない物件を保有していることが安心に繋がり、私のセミリタイアを後押ししてくれています。


ということで、結果的に多額の現金を投入することになってしまいましたが、全く後悔はありません。

むしろ大きなリスクを抱えることなく規模を拡大できたので、良かったと思っています。(単純に借入が多いからリスクが高いわけではないことは重々理解しています(笑))


不動産投資は、目的や考え方が人それぞれ違うので明確な正解はありません。

様々な方の手法を研究し、自分に合った方法を自分の頭で考えて投資を行っていかないと失敗する確率が高くなります。

出来るだけ多くの書籍やブログを読み込み、沢山ある手法のメリット・デメリットを理解したうえで、投資をされることをおすすめいたします。

多々ある事例のひとつとして、私の手法が参考になれば幸いです。


 

 

 

 

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