ロスジェネ世代の中間管理職が中古不動産でセミリタイアを目指すブログ

不動産・株式等によるキャッシュフローで40代半ばでのセミリタイアを実現し、 5つの自由(時間・経済・行動・居場所・付き合う相手)を得ることが目標です

【不動産投資】5棟37室アパートの2020年1年間の収支報告~入居率・手残りともに過去最高でした~

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昨日はまちに待った連休初日だったのですが、1年間の疲れがどっとでて、日中はずっと寝ていました。

ここまで長い時間眠ったのは久しぶりです。相当疲れが溜まっていたようで、我ながらダメージの大きさにびっくりしています。

やはり一刻も早くサラリーマンを辞めたほうが身のためのようです(笑)

今回は久しぶりに長い連休(10連休)ですので、自分の身を守るためにも、会社のことは一切考えずにゆっくり過ごしたいと思います。


さて、毎年恒例となっている1年間の収支を振り返りたいと思います。

 

昨年、一昨年の結果は以下のとおりです。

 

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【2018年の収支】

入居率:90.2%

家賃収入:780万円

税引き前手残り:304万円

 

【2019年の収支】

入居率:98.5%

家賃収入:1393万円

税引き前手残り:695万円

 

 

 

2018年までは3棟19室の規模でしたが、2019年に5号物件と6号物件を購入し、現在は5棟37室を運営しています。

そのため、今年は5棟37室フルの家賃収入となる初めての年となります。 

 

まず入居率については以下のとおりです。

 

【2020年1月~12月の入居状況】

・1月~10月:5号物件の孤独死発生の部屋が1室空き
    →11月1日~入居      
・10月21~11月9日:4号物件で1室空き・3週間で入居
・11月9日以降は満室

 年間入居率:98.0%
  


ただし、孤独死の部屋の空き室期間については、家賃補償があり、1年間の空き室期間の家賃を全額補償していただきました。

 

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そのため、家賃収入ベースでいくと、4号物件の3週間の空き室分だけとなりますので、99.9%の入居率になりました。

部屋数が増えているにも関わらず、年々入居率が上がってきていますし、当初目標であった95%を超えることが出来たので、とても満足しています。

 

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続いて1年間の総家賃収入と経費、手残りの金額は以下のとおりです。

 


【2020年1月~12月の収支】

家賃収入    : 17,683,300円
ー管理費    :   1,316,666円
ー修繕費    :   395,433円
ー外壁塗装 :  2,000,000円
ー広告費    :      123,300円
ー電気代    :        71,752円
ーケーブルテレビ :   11,880円
―インターネット回線:   170,712円
ー消防点検   :  19,800円
―町費     :       16,100円
孤独死保険:    36,000円
地震保険 :  168,800円
ー固都税     :  429,500円  
ーローン返済:   5,415,492円
      手残り :    7,517,765円      
※家賃収入には敷金や町費、保険金等も含んでいます


 

支出の大きなトピックスとしては、6号物件の外壁塗装(200万円)があります。
 

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それほど建物が傷んでいたわけではなかったのですが、今年は所得が多くなり、税金が凄いことになることが予測されたこと、セミリタイア前に大規模修繕を終わらせたかったので実施しました。

これで、現在所有している物件について、当分大規模修繕を実施しなくてよくなります。

そのため、次年度以降はもっと手残りが多くなるはずです。

 

あとは1号物件の地震保険があります。5年毎に支払う必要がありますので、毎年ではありませんが、定期的に発生する費用です。
 

その他は、例年必要な経費ばかりです。

 
ローンの返済比率は約31%で、あまり高くない数値なのですが、毎年必ずかかる経費が大体15%前後くらいあります。

ローン返済と毎年必要な経費を差し引いた手残りは、やはり総家賃収入の半分ちょっとくらいになる計算です。 

  

 

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なお、まだ計算途中ですが、ここから税金(所得税・住民税)を恐らく150万円前後くらい支払うことになりそうです。


ですので、本当の最終的な手残りとしては600万円くらいとなります。

大分手残りが減ってしまいますが、外壁塗装200万円を実施してこの手残りなので、大変満足しています。


私は全て個人で物件を所有しているので、本業の会社員の収入と合算すると税金が非常に高くなります。 

セミリタイア後は、税率が一気に下がりますので、税金の支払いは大きく減る予定です。

なお、セミリタイア後は法人を作って物件を購入していこうと思っています。


今年の結果には満足しているものの、やはり以前にも綴っているように、セミリタイアするにはまだ心もとない手残りです。

セミリタイア後すぐに、2000万円・利回り12%前後の物件を現金で購入することで、安心できる規模に到達すると考えています。

最近は一生懸命行っていなかった物件探しを、そろそろ本格的に行おうと思います。

 

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とりあえず、不動産投資については、考えられる最高の結果を出すことが出来ました。

今年の運営結果によってはセミリタイアの気持ちがグラつく可能性があったので、そうならなくてひと安心しています。

最初の物件を購入してから10年以上経ち、以前より大分自信がついてきました。(それでも何か想定外の大きな事態が発生しないか不安な気持ちは消えませんが(笑))

 

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来年は、いよいよセミリタイアを実行する年になりますので、引き続き良い結果が出せるように、気を緩めずに行動していきたいと思います。
 

 

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