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【不動産投資】2号物件の2018年1年間の収支結果報告

 

   2号物件の12月分の家賃が入りましたので、2018年1年間の収支を振り返りたいと思います。

 2号物件は、2013年1月に現金で購入した物件で、30平米ほどのメゾネットタイプの部屋が2室あるだけの小さな木造アパートです。

 

【2号物件概要】 
2013年1月取得
愛知県名古屋市・JR/地下鉄の駅から徒歩20分
木造アパート(1DKメゾネット2室)
平成9年築(現在築21年)
購入金額:860万円
融資:なし(現金購入)

 

www.bochibochiooya.jp

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 物件のある区は市内でも人気のあるエリアなのですが、鉄道の駅から離れているのが唯一難点の物件です。

 周りにはライバル物件が多いことや、購入してからまだ2回しか入居付けしていないので慣れていないこともあり、今年の入居付けは大変苦労をしました。

 昨年の10月に空いた部屋について、繁忙期を逃してしまい、結局8月の入居まで10カ月もかかってしまったことは大きな反省点です。

 


【2018年1月~2018年12月の入居状況】

  1月:1室(1室空き)
  2月:1室(1室空き)
  3月:1室(1室空き)
  4月:1室(1室空き)
  5月:1室(1室空き)
  6月:1室(1室空き)
  7月:1室(1室空き)
  8月:2室(満室)
  9月:2室(満室)
10月:2室(満室)
11月:2室(満室)
12月:2室(満室)
年間入居率:67.9%

 

 募集家賃を下げたり、敷金を無くしたり、広告費を2カ月分にするなどして何とか入居者が見つかりましたが、空き室期間が長かったため、年間の収入が少なくなってしまいました。

 

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 家賃収入と経費の合計は以下のとおりで、2号物件単体ではマイナスの収支となっています。

 

【2018年1月~2018年12月の収支】

家賃収入: 977,419円 
ー管理費:   47,088円
ー修繕費: 970,800円
ー広告費:      90,000円
ー電気代:        3,319円
ー固都税:      51,400円
地震保険:   75,210円
手残り    : -260,398円
    

 

 修繕費の内訳は電気温水器交換(280,800円)と外壁塗装(690,000円)です。
 
 外壁塗装はもともと予定していたので、手残りが少なくなることは想定していましたが、年間の収支がマイナスになってしまったのは残念なところです。

 

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 また、地震保険については最初の加入から5年が経ち、更新で5年分新たに費用が発生しました。

 

 これだけ経費が大きくかかっても、満室に近ければプラスの収支になりますので、やはり入居付けを早くして空き室期間を短くすることが、今後の一番大きな課題です。

 

 

 
 

 

 2号物件については、購入した時点で損をする可能性が殆どない(土地値が大きく下がらなければ)物件です。

 もともと土地値くらいで購入したものが、地価が5年間で17%くらい上昇したため、現在はインカムゲインキャピタルゲインも得られている状態です。

 

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 現在の市況では、このような物件は全く見かけない(名古屋市内で売りに出されているものでは)ため、購入できたのは非常にラッキーでした。

 規模が小さい物件で入ってくる家賃もそれなりですが、あと20~30年は稼いでくれると思います。

 今後売却する予定は全くありませんので、適宜必要な修繕を行って出来るだけ長く運営できるよう努めたいと考えています。

 


 不動産投資の実際のリアルな収支については、多くの方が興味あるところだと思います。

 引き続き1号物件の1年間の収支や、全物件合計の収支についても近日中にご報告したいと思います。


 

 

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