ロスジェネ世代の中間管理職が中古不動産でセミリタイアを目指すブログ

不動産・株式等によるキャッシュフローで40代半ばでのセミリタイアを実現し、 5つの自由(時間・経済・行動・居場所・付き合う相手)を得ることが目標です

【不動産投資】地方銀行への築古木造アパート融資相談結果

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 この間、長い間報告を続けている地方銀行への融資相談について、遂に最終の結果の連絡がありました。

 

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 10月初旬に相談に行っていますので、3カ月近くもかかったことになります。

 この間、支店の確認ではなく本店の確認が必要になったことや、追加の資料・質問事項に返答するなどして、審査をしていただいていることをご報告しました。



【融資相談した木造アパートの概要】
・築28年
・1K8室

・場所は名古屋市南部
・3,000万円台
・表面利回り約11%
・8室中7室入居

 
 審査の状況をお伺いする度、担当者の方からは「来週中には結果が出る」と言われ続けてきましたが、あっという間に年末になってしまいました。

 結局、28日(金)の最終営業日に電話で連絡があったのですが、その結果はまさかのゼロ回答でした。

 ゼロ回答というのは、全く1円も貸せないという想定していない結果でした。。。

 理由は積算価格が低いのが一番の理由で、あとは、今回相談した物件が元レオパレスの物件であることも影響しているようです。

 積算を一番の理由にあげていましたが、別の担保物件があるにも関わらずゼロ回答というのは、どうも納得がいきません。

 恐らくレオパレス問題がまだ収束していないので、今後も何かしらの問題が発生する可能性があるかもしれないものには、融資をしないということのような気がします。

 理由がどうであれ、今回はかなり長い間時間がかかったにも関わらず、このような結果で本当に腹立たしいのですが、結果を受け入れるしかありません。

 

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 担当者の方からは私の個人属性は全く問題ないので、他の物件があったら持ってきてくださいと言われたものの、積算が出ても利回りが低い物件は投資の対象外ですので、次に購入したいと思う物件は似たような木造の築古になってしまいます。

 築古の木造アパ―トに今まで融資を出してきた銀行が、このような対応になるということは、これからの物件価格に大きく影響が出てくるものと思われます。

 名古屋市や近郊の都市で売りに出されているアパートで、築30年以内・利回り10%以上の物件は殆どが元レオパレス物件ですが、結構売れ残っているので、指値がしやすい状態になっているのではと考えられます。

 このような状況でも融資を引ける人、資金が潤沢にありキャッシュで買える人にとっては、かつてのような高利回りで購入出来るチャンスが来るのではないでしょうか。

 今回の物件の場合も、今まで購入できる人がおらず(もともと購入したいと思う人が少ないのもあります)売れ残っているので、じっくりと融資結果を待ったり、調査やシミュレーションができていますので、この融資が厳しい状況は実はありがたいものだと前向きに考えたいと思います。


 年末・年始の休暇に入ってしまいましたので、年明けに売主の方への最終価格交渉とノンバンクへの本審査依頼を行おうと思っています。

 

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 ノンバンクの事前審査では物件価格の7割程度しか融資できないと言われており、指値の希望がほぼ通ったとしても、頭金・諸費用で700万円以上の現金が必要です。

 不測の事態やさらなる次の物件の購入に向けて、現金は出来るだけストックしておきたいのですが、まずはなるべく早く次の物件を購入して家賃収入を増やしたいので、いたし方ないところです。

 

   セミリタイアまでに目指している年間キャッシュフロー1000万円には、まだほど遠い状況で気持ちが焦るばかりです。

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 1000万円に到達するには、物件購入にむけてコツコツと自分が出来ること(物件探し、融資付け、節約・貯金など)を確実に行っていくしかありませんので、気持ちを引き締めて諦めずに頑張りたいと思います。


 

 


 
 

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