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平成最後の投稿は、それほど遠くない未来にセミリタイアを実現するための、ロードマップを書き留めておきたいと思います。
あと1カ月後に、6号物件の引き渡しを予定しています。まだ本審査中なので気が早いのですが、6号物件引き渡し後は、月の家賃収入が147万円、年間で約1750万円くらいの規模になります。
1号物件の購入から約8年半、不動産投資を始めようと思ってから12年以上の月日を経て、やっとここまでの規模になろうとしています。
月の返済は、1号物件17.5万円・5号物件11.3万円・6号物件16.7万円の計45.5万円になります。
入ってくる家賃から、ローン返済、管理費や固都税、修繕費（今までの実績では総家賃収入の約10%程度）等の経費を引くと、月の平均的な手残りは70万円代になろうかと思います。
これは満室時の手残りですので、今までの実績90％程度の入居率の場合、もっと少ない手残りになります。
また、さらに所得税・住民税の支払いもありますので、最終的な手残りは60万円そこそこがやっとかなという状況です。
このくらいの規模になっても実際の手残りは思ったより少なく、不動産投資の収入だけでは、セミリタイアできるほどの金額には届きません。
しかも、今後、新たに自宅を購入したいという希望もあり、このままではセミリタイアは出来ないと考えています。
手残りを手っ取り早く増やすには、さらに物件を購入することだと思いますが、天災や予期せぬ事態へのリスク回避と安心した精神状態を保つため、短期間でこれ以上投資用物件の借入を増やしたくありません。
そのため、現在15年ローンで借入しており、月17.5万円もの支払をしている1号物件の繰り上げ返済をしたいと考えています。（現在の残債は約1,300万円）
1号物件を完済すれば、年間210万円もの返済がなくなりますので、手残りを一気に増やすことができます。
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そして、1号物件の残債を一括返済後に新たな自宅を購入し、現在自宅として住んでいる3号物件は売却しようと思います。
つまり、この間、悩みに悩んで考えついたセミリタイアへのロードマップは、以下のとおりとなります。
①1号物件を一括返済できるほどのキャッシュを全力で貯める（1年後目標）
②1号物件を一括返済（1年後の残債は約1150万円）
③新たな自宅（もちろん中古）を購入（住宅ローンで上限4000万円くらい）
④3号物件を売却（1,600～1,700万円くらいを想定）
⑤3号物件の住宅ローンを一括返済（残債1150万円前後の予定）
3号物件は、もともとしばらく住んでから賃貸にだそうと思っていましたが、相場の10万円で貸し出したとしても、利回りとしては低く、投資としては微妙なところです。
近くに大きな公園があり、静かで周辺の環境がよく、今まで楽しく過ごしてきてとても思い入れがあるものの、早くセミリタイアをすることを最優先したいという思いが強くなっています。
そのため、投資家らしく数値で物事を考え、思い入れや寂しいという気持ちを抑えて、思い切って売却をしようと思います。
上記①~⑤をこれから１年～２年程度の期間で、順番に達成していくことが当面の目標となります。
全て達成すれば、最終的な手残りで月80万円以上、年間1000万円程度になると思います。
なお、①～⑤の達成により、手残りが増えるだけでなく、以下のようなメリットがあることも重要です。
①1号物件を新たな共同担保物件として活用できる
②3号物件を希望する金額で売却できればローン返済後に400万円程度残る
③新たな自宅購入で総資産規模が増える（借入も増えますが）
手残りの金額については、大規模修繕費の積み立てや、次の物件購入への貯蓄を考えると、出来ればもっと必要なところですが、この金額がセミリタイアできる最低ラインだと考えています。
厳密には所有物件の減価償却期間が次々に終わっていくので、その税金対策や、家賃下落への対策等、沢山課題はあります。
ですが、セミリタイア後も規模拡大や、他の収入の拡大等を目指して、活発に活動をしていく予定でいますので、諸々の課題は解決していけると思います。
①～⑤の全てを達成しないと、あと数年でのセミリタイアは絶対に無理ですので、まずはキャッシュを出来るだけ早く貯めることが最優先の事柄になります。
令和の時代の早いうちにセミリタイアできるよう、現在所有している物件の管理・運営をしっかり行うのはもちろんのこと、節約やメルカリの売却を頑張るなどして、出来ることを頑張っていきたいと思います！！
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