ロスジェネ世代の中間管理職が中古不動産でセミリタイアを目指すブログ

不動産・株式等によるキャッシュフローで40代半ばでのセミリタイアを実現し、 5つの自由(時間・経済・行動・居場所・付き合う相手)を得ることが目標です

セミリタイアしても本当に大丈夫なのか?~大地震が発生したらどうなるか~

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 やはり夏休みは最高です。

 遠方に出かけられなくても、毎日ちょっとお出かけし、好きな物を食べ、ウォーキングや筋トレ、読書、ブログ執筆等好きな事ばかりしています。

 家族とも長い時間一緒に過ごせますし、特に大したことをしていなくても毎日楽しいので、いかに普段が苦行のような毎日なのかを改めて痛感する次第です(笑)

 昨日は2号物件の巡回がてら、近くにある大勝軒に行ってきました。(密を避けるために開店一番乗りです)

 言わずと知れた池袋の名店の暖簾分けのお店です。最近オープンしたので気になっていました。

 

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 シンプルな煮卵つけ麺を頂きました。ちょっと酸味のあるつけダレが夏にぴったりでです。

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 ツルツルの麺、味のしっかり染み込んだ煮卵、シンプルに見えて奥深い味のつけダレ、つけダレの中で密かに存在感のあるチャーシュー、全てが絶妙のバランスです。

 大勝軒は暖簾分けのお店があちこちにありますが、お店によって結構味のバラツキがあります。


 随分前に行った金山店(現在は閉店)はあまり印象に残っていないのですが、このお店はかなり美味しかったです。

 店主の方も気合が入っていて、気持ちをこめて作っているのが伝わってくるような一杯でした。

 また巡回がてら再訪したいと思います。

 

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 さて、しつこいですが、心配性の私ですので、今回は「大地震が発生したらどうなるか」をシミュレーションしてみたいと思います。

 

www.bochibochiooya.jp

 

 前提として、私は全物件で火災保険・地震保険に加入しています。

 

www.bochibochiooya.jp

 


 火災保険の補償額・地震保険の補償額(火災保険の半額)は以下のとおりで、結構しっかり加入しています。

 参考に満室時の年間家賃収入や7月末時点の残債額ものせておきます。



【1号物件(購入金額3000万円)】

火災保険:3300万円

地震保険:1650万円

家賃収入:約450万円

残債  :1080万円

 

【2号物件(購入金額860万円)】

火災保険:1300万円

地震保険:650万円

家賃収入:約130万円

残債  :なし

 

【4号物件(購入金額2100万円)】

火災保険:2500万円

地震保険:1250万円

家賃収入:約270万円

残債  :なし

 

【5号物件(購入金額2800万円)】

火災保険:2600万円

地震保険:1300万円

家賃収入:約370万円

残債  :2349万円

 

【6号物件(購入金額4400万円)】

火災保険:4000万円

地震保険:2000万円

家賃収入:約520万円

残債  :3817万円

 

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 火災保険については、大体物件購入金額前後の補償になっていますし、同時に複数物件で発生することはありませんので、火事の発生によって致命的なことにはならないと思います。

 絶対にあって欲しくはありませんが、全焼した場合は保険金で新たに新築する、残債を保険金で返済し、新たな借り入れで新築するといったことになるかと思います。
(土地としてそのまま売却するという選択肢もあるかもしれません)

  

 問題は満額でも火災保険の半額にしかならない地震のほうです。

 全て新耐震基準の物件ですし、実際には揺れだけで倒壊する可能性は低いと見ているものの、名古屋市内は津波による深刻な被害も想定されています。

 このような試算をすることは不謹慎だと思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、こちらも人生がかかっていますので、一応最悪に近いケースを想定しておきたいと思います。

 


名古屋市内の3棟が全壊した場合
 名古屋市内にある物件(1号・2号・5号物件)については全て地盤が弱いエリアにあります(特に5号物件は液状化の可能性大の地域です)ので最も想定が必要です。

 3物件の地震保険と残債の総額は以下のとおりです。

 保険金総額:3600万円

 残債合計 :3429万円



 残債の返済は全く問題ありません。

 しかし、950万円も家賃収入が減って、年間家賃収入が800万円(手残りは400万円くらい)を切ってしまいます。

 新たに借入を行って新築を建てるか、土地として売却するかはその時にならないと分かりませんが、新たに家賃収入が発生するまでは1~2年くらいは軽くかかりそうです。

 この場合は、生活費を私と妻で何とか稼ぐしかありません。アルバイトや契約・派遣社員でも頑張れば二人で月40万円は稼げると思いますので、プラス400万円の家賃の手残りがあれば何とかなるかなと思います。

 あとは、やはり何かあった時のために常に500万円くらいは現金を用意しておくことが必要かと思います。

 

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②5物件全てが全壊した場合
 愛知県内で分散して所有しているので、よほどないと思いますが、最も最悪のケースとして想定しておきます。(このレベルの地震が発生した場合は、恐らく私も生きていないので想定する必要はないかもしれません(笑))

 5物件の地震保険の総額と残債は以下のとおりです。

 保険金総額:6850万円

 残債合計 :7246万円

 

 

 現時点では残債の返済には足りませんが、あと1年ちょっとで保険金額総額と同程度の残債になる予定です。

 この場合は土地だけ残り、家賃収入はゼロになってしまいます。

 新たな家賃収入が発生するまでは、①と同様に夫婦で働くだけでなく、貯金があまりなければ、いくつかの物件は売却して現金を得る必要があるかもしれません。

 ただ、残債がなくなり支払いに追われることがなければ、何とかなりそうな気がします。 

 

 

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【まとめ】 
  上記は保険金で残債を一括返済する想定で、シミュレーションしましたが、一括返済せず保険金でコツコツと返済を続ける、残債はそのままで新規に融資を受ける方法もありますので、実際に発生したらその時の状況に合わせた最適解を考えるしかありません。

 なお、全壊ではなく、一部損や半壊でも家賃収入が大きく減ったり、修繕が保険金額だけでは足らない可能性があります。

 やはり私くらいの規模の場合、少なくとも500万円以上(出来れば1000万円以上)は常に現金を用意しておくことが必要だと考えています。

 いずれにせよ、保険にしっかり入っているので火災や地震では致命的な被害にならずに、何とかなると思っています。

 

 ただ、私が以前から心配している、隕石が落ちてくる、どこかの国からミサイルが降ってくる、細菌兵器がばらまかれる等、保険で対応できない事象かつそのエリアの土地の価値がなくなってしまうような事(もっと大きく言えば日本そのもののカントリーリスク)が発生すれば、お手上げです。

 

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 それを回避するためには、外国の不動産を購入する、外国株や外貨を保有する等の資産の分散が必要なのですが、今の私のレベルでは到底無理ですし、そこまで想定するといつまでたってもセミリタイアできません(笑)

 

 人生一度きりで、時間は有限です。

 後悔しないよう、一定のリスクは覚悟しつつ思い切って行動していきたいと思います!!

 心配症の私のブログが誰かの参考になれば幸いです。