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2020年度中のセミリタイアを目指しています。
今回はセミリタイア後、どのような戦略で収入・手残りを拡大していくのかについて綴りたいと思います。
セミリタイア後の目標は以前書いたとおりですが、不動産投資については、ざっくり言うと40代のうちに年間家賃収入3000万円、税引き前手残り1600万円（家賃収入からローン返済や修繕費・固都税等全諸経費を引いたもの）以上の規模を目指したいと思います。
何故この目標金額かと言うと、現在の家賃収入税引き前手残り＋サラリーマン手取り収入よりも多くの手残りになるのが大体1600万円だからです。
サラリーマンを辞めても、その分以上の金額を40代のうちに増やすというのがとりあえずの目標です（笑）
基本的には今までと同様、築古の木造アパートを中心に買い進めていきたいと思いますが、借入額や返済比率をあまり高めたくないのと、現在築30年ぐらいの物件所有数が多いので、出来れば少し若い築20年前後の物件を買いたいです。
具体的には以下のような条件の物件を想定しているものの、選り好みしすぎると何も購入できませんので、よい物件があれば柔軟に条件を緩和するつもりです。
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【購入する物件の条件】
・築20年前後
※利回り・立地によっては築25年までOK
・表面利回り12％以上
※築年数・立地によっては10％以上でもOK
・都市部に立地
※需要・供給バランスが崩れていないエリア
※住宅用地として一定の需要があるエリア
※この条件は妥協しないと思います
・出来るだけ土地値の割合が高いもの
※築年数・立地によっては物件価格の半値程度でもOK
物件の種別は木造を想定していますが、絶対に木造と決めているわけではありません。条件に合うものがあれば重鉄・RCでも良いのですが、まず見つからないだけです。
目標達成までのスケジュールや残債・返済比率（ざっくり計算したもの）は以下のとおり考えています。購入時期や物件金額などは単なる目安なので、前後すると思います。
また、ローンは6号物件と同様ノンバンクで30年・金利2.9%を想定しています。（これは色々あたってみないと分かりませんが、築古木造アパートで長期間融資可能な金融機関を他に見つける自信がないので）
【物件購入スケジュールと数値目安】
●2020年5月現在
年間家賃収入1750万円
税引き前手残り850万円
※実際にはもう少し多いですが固めの数値
残債7300万円・返済比率31％
①2021年 8号物件購入
2000万円位のものを現金で購入
→年間家賃収入2000万円
税引き前手残り1000万円
残債7000万円・返済比率27％
②2022年 9号物件購入
4000万円位のものをローンで購入（8号物件を担保）
→年間家賃収入2500万円
税引き前手残り1200万円
残債10500万円・返済比率31％
③2025年 1号物件ローン完済
年間家賃収入2500万円
税引き前手残り1400万円
残債9300万円・返済比率22%
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④2026年 10号物件購入
5000万円位のものをローンで購入（1号物件を担保）
→年間家賃収入3100万円
税引き前手残り1650万円
残債14000万円・返済比率25％
この予定どおりうまくいけば、セミリタイア後5年で目標を達成可能です。8号物件を現金購入し1号物件を完済すれば、返済比率も現在より低い状態にすることができます。
ただ、希望に合ったよい物件を購入できることと、所有物件の入居率や家賃が大きく下がらないことが大前提となりますので、もう少し厳しいシミュレーションも必要かもしれません。
ですが、私が50代になるまでは上記のスケジュールプラス2年くらい余裕がありますので、かなり高い確率で達成できるのではと考えています。
家賃収入3000万円・税引き前手残り1600万円に到達するまで、リスク分散の意味も含めて少なくともあと3つは築古の物件を購入しようと思います。
この目標達成後は築浅・新築なども視野にいれていくかもしれませんが、しばらくは今までの投資手法を踏襲していきます。
なお、この方法で目標を達成しても、長期間・高金利の融資で残債が減りづらい状況になりますので、先々は繰り上げ返済も視野にいれておきたいです。
どのような物件を購入できるかは、今後の不動産価格や融資の状況にも左右されるので何とも言えないところなのですが、何かしらの物件を購入しないと規模を拡大できませんので、その時の状況によって柔軟に物件購入をしていくつもりです。
特に築古木造アパートへの融資を行う金融機関がなくなれば、現金購入しか手段がないので、規模拡大のスピードが遅くなってしまうかもしれません。（その変わり高利回りの物件が増えるのでチャンス到来とも言えます）
いずれにせよ、短期間での規模拡大は目指さず、今までと同様、失敗しないように地道にコツコツと投資を続けていきたいと思います。（大丈夫だと思えば、少し無理をして目標達成時期を早めるかもしれませんが（笑））
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