ロスジェネ世代の中間管理職が中古不動産でセミリタイアを目指すブログ

不動産・株式等によるキャッシュフローで40代半ばでのセミリタイアを実現し、 5つの自由(時間・経済・行動・居場所・付き合う相手)を得ることが目標です

【不動産投資】セミリタイアしても本当に大丈夫なのか?~キャッシュフローだけでなく資産を築けているか~

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 今年、6号物件を購入してから、早く会社を退職しセミリタイアしたいと思う気持ちが一気に強くなりました。

 なるべく早いタイミング(目標は来年中)でセミリタイアするため、現在は必死にキャッシュを貯めている状況です。

 安定した会社を退職することは、とても勇気がいり心配事はつきないのですが、おおよそ心配されることは以前3回に渡って記事にしたとおり、大丈夫だと考えています。

 

 

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  とはいえ、心配性な性格から不安は尽きませんので、自分を安心させるためにも、今回はキャッシュフローだけでなく、資産を築けているのかというテーマで綴りたいと思います(笑)

 

 私の基本的な考えとして、不動産投資は、購入金額から土地値(実勢価格)を引いた額の分を最低稼げれば、損をしないことになる投資だと考えています。(もちろん土地の資産価値が大きく下がらなければということが前提です)

 今まで物件の購入判断基準として、利回りを重視する(13%以上を目途)ととともに、一定の資産価値がある(積算評価が高いかだけでなく、実際に土地として売却しても需要があるか)かどうかということを重視して物件を購入してきました。

 そのため、市街地で周りに住宅が密集しているエリアにしか物件を所有していません。

 どの物件も、物件が朽ち果てて、解体して土地として売却しても、住宅用地として需要があるエリアなので、短期間で売却できると考えています。

 いわゆる土地値以下物件というのは、私が主に対象としてきたエリア(名古屋市とその近郊都市)では殆ど見かけませんので、積算評価(固定資産税評価額、相続税路線価)が物件価格に対してそれほど高いわけではありません。

 ですが、所有している物件の土地の実勢価格はおおよそ以下のとおり(近隣の土地の過去の販売実績や、現在販売されている金額から算出しています)で、それなりの金額になっています。

 

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【1号物件:名古屋市
 物件購入金額:3000万円
 土地面積:45坪
 実勢価格:2300万円程度(坪単価50~55万円)


【2号物件:名古屋市
 物件購入金額:860万円
 土地面積:18坪・角地
 実勢価格:1000万円程度(坪単価55万円前後)


【4号物件:愛知県江南市
 物件購入金額:2100万円
 土地面積:40坪
 実勢価格:900万円程度(坪単価20~25万円)

 

【5号物件:名古屋市
 物件購入金額:2800万円
 土地面積:39坪・角地
 実勢価格:1300万円程度(坪単価35万円前後)

 

【6号物件:愛知県尾張旭市
 物件購入金額:4400万円
 土地面積:122坪・角地
 実勢価格:3600万円程度(坪単価30万円前後)


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 5棟の土地値実勢価格の合計は9100万円程度です。

 物件の総購入金額が1億3000万円・残債が7500万円程度で、残債以上の土地を所有していることになるため、キャッシュフローとともに、一定の資産を築けていると考えています。


 もちろん、将来、所有している土地の価値が大きく下がる可能性は否定できませんが、今のところ名古屋市はまだ人口が微増していますし、名古屋市外の2物件は、その都市の中心部のエリアにありますので、少なくとも10~20年で大きく資産価値が下がる可能性は低いと思います。

 

 なお、セミリタイア後は、より盤石な体制を築くため、利回りよりも土地の資産価値ということをさらに重視して物件を購入していく予定です。

 
 とりあえず、セミリタイアするまでには、現在よりもキャッシュが増え(1000万円以上)、残債も減っている(200万円以上)状態になりますので、安心して会社を退職したいと思いますが、やはり勇気がいるなというのが正直なところです(笑)

 

 億単位の多額の借入をせずに、セミリタイアすることを目指し、何とかその最低ラインに到達することが出来たものの、心配事は尽きません。


  しかし、一刻も早くセミリタイアしたいと思う気持ちは日に日に増していっていますので、そう遠くないうちに会社に退職の意向を伝えようと思います!!
 


 

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