セミリタイアしても本当に大丈夫なのか？～人生の３大支出に耐えられるか～

現在、サラリーマンをしながら５棟37室のアパートを運営しており、来年３月～６月くらいまでにセミリタイアすることを目指しています。

根っからの心配性の私は、「セミリタイアしても本当に大丈夫なのか？」というテーマで今まで７つくらい記事を綴ってきました。

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大体のことは網羅して考えてきたつもりなのですが、時間が経つとまだまだ想定が不十分だなと思えてきます。

きりがないのですが、のちのち後悔しないように今のうちに頭から煙が出るまで考え抜こうと思います（笑）

今回は、人生の３大コストと一般的に呼ばれている、「住宅費」「教育費」「老後の費用」についての考えを綴りたいと思います。

以外と最初に考えそうなテーマなのですが、キャッシュフローが一定あるということであまり深堀りしてきませんでした。

ですが、非常に重要な内容なので、今回考えをまとめてみました。

【人生の３大支出への考え】

①住宅費

７月に新たな自宅を購入しました。詳細はまだ記事にしていないのですが、物件価格は約4000万円の中古住宅です。

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現在は、1540万円で購入した中古住宅をリフォームして住んでいます。

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新たな自宅購入により、住宅ローンが月3.5万円から11.2万円（どちらもボーナス返済はなし）と一気に8万円近く高くなります。

普通に考えれば、「会社を退職して収入が減るのに大丈夫なのか？」「そのまま安い家に住み続けたほうが安心なのに」と思うかもしれません。

ですが、高くなったといっても11.2万円と、都市部とてしてはごく普通の返済金額ですし、周りにはサラリーマンの収入だけでもっと高いローンを組んでいる人がわんさかといますので、身の丈の範囲内だと思っています。

また、新たな自宅は以下のような物件を購入していますので、あまり不安に思っていません。

①物件価格のうち8割以上が土地の値段

→値段が下がりづらくいつでも残債程度の金額で売却できる

②ここ5年間で20～30％くらい地価が上昇しているエリアにある

→2040年過ぎまで人口が増加する予測でありまだ上昇の余地がありそうです

現在住んでいる家と金額が大きく異なりますが、その差は建物ではなく土地の値段になりますので、土地値が急激に下がらなければ、大きなダメージにはなりません。

何かしらの理由でローン返済が苦しくなったとしても、売却してまた安い家に引っ越せばいいだけです。（そうならないように死ぬ気で頑張りますが）

②教育費

こどもがまだ小さいので、これも普通に考えればこれからの出費は大丈夫なのかと思われるかもしれません。

今後出費が増えていくのは間違いないのですが、これは以下のように考えています。

①一度に大きな出費がかさむのはまだ当分先

→もし私立中学に行く場合は5年以上先

→私立高校は収入に応じた国の支援がある

→大学入学は10年以上先

②塾や習い事でかかる費用はせいぜい月5～10万円

→現在は習い事で月3万円くらい費用がかかっています。今後、月10万円くらいまでは想定の範囲内です。（キャッシュフローを大きく伸ばさない限り、現在より私が自由に使えるお金は減っていくと思いますが。。。）

いずれにせよ、年間1000万円くらいのキャッシュフロー（税引き後で850万円前後）が継続できれば、何とかやりくりできる範囲です。

もし、私立理系の大学院や海外留学等、予想以上の費用がかさんでお金が足らなくなれば、物件を一つ売却してお金をつくればいいと思っています。

その分キャッシュフローは減りますが、子供の教育のためですので、それくらいは何も痛くはありません。

③老後の費用

これは不動産投資をやっている方なら、あまり心配していないのではないでしょうか。（不動産投資そのものが老後の費用の心配を大きく減らす行動ですので）

入居率が今より下がっても、ある程度家賃収入を得続けられればまったく問題ないと考えています。

あと5年で1号物件の返済がおわりますので、その時点で無借金の物件が３つの状態になります。

もし、建物が朽ち果てて家賃収入が入らなくなった場合は、土地として売却するか、あらたに新しい建物を建築する等、なにかしらお金を得る方法があると思っていますので、正直、年金はほとんどあてにしていないくらいです。

これは本当に不動産投資の大きな利点です。